Cómo afecta el COVID-19 a los arrendamientos de local o industria

Vamos a analizar las importantes novedades que en materia arrendaticia contiene el reciente Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

Este Real Decreto-ley dedica sus artículos 1º a 5º a regular las medidas excepcionales aplicables en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda para intentar paliar los efectos derivados de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Dividimos las cuestiones tratadas por el Real Decreto-ley en los siguientes apartados:

1.- Cuestiones generales

2.- Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores

3.- Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con otros arrendadores

4.- Conclusiones

Procedemos a analizar cada uno de estos apartados

 

1.- CUESTIONES GENERALES

 

1.1. Arrendamientos a los que resultan aplicables las medidas

 

 A) Arrendamientos para uso distinto del de vivienda que, de conformidad con el artículo 3º de la Ley de Arrendamientos Urbanos, son:

– Arrendamientos celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.

– Arrendamientos celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

B) Arrendamientos de industria (aquellos en los que el arrendador no solo arrienda el local al inquilino, sino que, además, le cede un negocio en funcionamiento, una unidad económica productiva).

 

1.2. Arrendadores a los que les resultan aplicables las medidas

 

A) Empresa o entidad pública de vivienda.

B) Gran tenedor.

Se entiende por gran tenedor aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o titular de una superficie construida de más de 1.500 m2.

 C) Arrendadores distintos de empresas o entidades públicas de vivienda o de grandes tenedores.

 

1.3. Arrendatarios que pueden solicitar las medidas. Requisitos (artículo 3º Real Decreto-ley)

 

Autónomos y PYMES.

A) Los autónomos deben reunir los siguientes requisitos:

– Estar afiliados y en situación de alta en el Régimen de Autónomos a la fecha de declaración del estado de alarma.

– Que el local arrendado esté afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo.

– Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma o, si no hubiera quedado suspendida, pueda acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

B) Las PYMES deben reunir los siguientes requisitos:

–  Que la PYME no supere determinados límites relativos a sus cuentas anuales y que son que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros; que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros; que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

– Que el local arrendado esté afecto a la actividad económica desarrollada por la PYME.

– Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma o, si no hubiera quedado suspendida, pueda acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

1.4. Acreditación de los requisitos por parte de autónomos y PYMES (artículo 4º Real Decreto-ley)

 

El arrendatario, ya sea autónomo o PYME, deberá acreditar al arrendador la concurrencia de los requisitos antes indicados en los siguientes términos:

– La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.

Además, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

– La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

 

1.5. Responsabilidad del arrendatario (artículo 5º Real Decreto-ley)

 

En el supuesto de que un arrendatario se haya beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido causar tanto al arrendador como a la Administración o terceros, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales.

También se hace referencia a otras responsabilidades a que pudiera dar lugar la conducta del arrendatario, como puede ser, entre otras, la responsabilidad penal.

Por otra parte, ha de tenerse en cuenta que el artículo 5º del Real Decreto Ley hace referencia a la responsabilidad del arrendatario “que se haya beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3”.

 No se hace referencia en dicho artículo a “moratoria” (expresión empleada en el artículo 1º para los arrendadores que sean grandes tenedores) y solo se alude a “aplazamiento temporal” (expresión empleada en el artículo 2º para los arrendados que no son grandes tenedores), pero no tendría sentido exigir responsabilidad al arrendatario solo si el arrendador no es gran tenedor por lo que entendemos exigible la responsabilidad al arrendatario en ambos supuestos.

 

  1. ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA CON GRANDES TENEDORES (artículo 1º del Real Decreto-ley)

 

Los arrendatarios que reúnan los requisitos antes señalados podrán solicitar del arrendador (empresa o entidad pública de vivienda o gran tenedor) una moratoria en el pago de la renta arrendaticia en los siguientes términos:

– La solicitud debe efectuarse por el arrendatario en un plazo máximo de un mes contado desde el día 23 de abril de 2020.

– La solicitud de moratoria debe ser obligatoriamente aceptada por el arrendador a menos que las partes anteriormente ya hubieran alcanzado un acuerdo para la moratoria o reducción de la renta.

– La moratoria se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

– El pago de la renta afectado por la moratoria se aplazará, sin penalización para el arrendatario ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación causada por EL COVID-19, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

 

  1. ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA CON OTROS ARRENDADORES QUE NO SON GRANDES TENEDORES (artículo 2º Real Decreto-ley)

 

Los arrendatarios que reúnan los requisitos antes señalados podrán solicitar del arrendador (que no sea gran tenedor), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes previamente.

El plazo para solicitar dicho aplazamiento también es de un mes contado desde el día 23 de abril de 2020.

 

3.1. Dudas que plantea la redacción de este artículo

 

Básicamente hay tres cuestiones que pueden dar a distintas interpretaciones o dudas y que son las siguientes:

 

A) ¿La medida adoptada para retrasar el pago de la renta es la misma para arrendadores que sean grandes tenedores (artículo 1º) y para quienes no lo son (artículo 2º)?

 

El artículo 1º relativo a los arrendadores que son grandes tenedores utiliza la expresión “moratoria” en el pago de la renta arrendaticia, mientras que este artículo 2º hace referencia a “aplazamiento temporal y extraordinario” en el pago de la renta.

Por tanto, puede surgir la duda de si el contenido y condiciones de la medida adoptada a favor del arrendatario es exactamente la misma o no en ambos casos.

Podría entenderse que sí puesto que la moratoria no es sino un aplazamiento en el cumplimiento de una obligación. Pero también es cierto que, si el contenido de la medida fuera la misma, lo lógico y jurídicamente correcto hubiera sido emplear la misma expresión en ambos artículos.

En conclusión, a la vista de todo lo anterior y teniendo en cuenta también lo dispuesto en el siguiente apartado B), podría llegarse a la conclusión de que en los supuestos del artículo 1º (arrendador gran tenedor) la moratoria tendrá el contenido y límites previstos en dicho artículo en su apartado 2, mientras que en los supuestos del artículo 2º (arrendador que no es gran tenedor) el contenido del aplazamiento sería el libremente pactado por las partes.

 

B) ¿La solicitud del arrendatario debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador?

 

En este caso, la duda surge debido a que tratándose de arrendador que es gran tenedor el artículo 1º con meridiana claridad establece que, una vez efectuada la solicitud de moratoria por el arrendatario, el arrendador debe aceptarla”.

Sin embargo, en el artículo 2º, referido a arrendadores que no son grandes tenedores, se dice simplemente que el arrendatario “podrá solicitar el aplazamiento siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario”. Pero no se indica, a diferencia del artículo 1º, que el arrendador deba aceptarla obligatoriamente.

Lo que lleva a pensar que en estos casos (arrendador que no es gran tenedor) no estaría el arrendador obligado a conceder el aplazamiento y el contenido de este aplazamiento sería el que las partes libremente, de común acuerdo, estipulen (tal como comentábamos en el anterior apartado A)).

 

C) Posibilidad de disponer de la fianza para el pago de renta arrendaticia

 

El apartado 2 del artículo 2º genera una nueva duda debido a su redacción, que es la siguiente:

2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año”.

Se hace referencia a los apartados anteriores, pero el articulo 2º solamente tienen un apartado anterior (el 1), por lo que surge la consiguiente duda:

– ¿La errata consiste en que se quería decir “el apartado anterior” y por error se indica “los apartados anteriores?  En este caso, la posibilidad de disponer de la fianza es aplicable exclusivamente a los arrendamientos en los que el arrendador no es gran tenedor.

– ¿La errata consiste en que se quería decir “el artículo anterior (el 1º) y el apartado anterior” y por error se indica “los apartados anteriores? En este caso, la posibilidad de disponer de la fianza sería aplicable tanto si el arrendador es gran tenedor como si no lo es.

Parece más plausible que lo que se quería decir era el apartado anterior del mismo artículo (se cambia simplemente el singular por el plural) y no los apartados anteriores, por la que entendemos razonable pensar que esta medida solamente sería aplicable a los arrendamientos con arrendadores que no son grandes tenedores.

 

4.- CONCLUSIONES

 

En definitiva, este Real Decreto-ley pretende completar las medidas que ya se habían adoptado hace unas fechas en relación con los arrendamientos de vivienda, estableciendo medidas que también afectan a los arrendamientos para uso distintos del de vivienda.

Habrá que ver si se van a poder alcanzar con éxito los objetivos que persigue el Real Decreto-ley y si va a permitir distribuir equitativamente entre arrendador y arrendatario los perjuicios económicos y sociales derivados del COVID-19, aunque lo que sí podemos afirmar que es necesario que se resuelvan lo antes posible algunas dudas de redacción que plantea el texto aprobado y cuya interpretación en uno u otro sentido puede tener importantes consecuencias jurídicas.

 

En Sáez Abogados somos expertos en materia de arrendamientos teniendo una dilatada experiencia en la redacción y revisión de contratos, asesoramiento arrendaticio y en la llevanza de procesos sobre arrendamientos tanto de vivienda como de local de negocio o de industria. Y todo ello tanto desde la perspectiva del arrendador como desde la del arrendatario, estando a su disposición para cualquier consulta que pueda necesitar.