La cuenta especial y la protección de empresarios o inversores

Actualmente, a partir del 1 de enero de 2016, la Ley 20/2015, de 14 de julio, derogó la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, sustituyéndose su contenido por la nueva redacción de la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), lo que supuso una renovación del régimen de la protección dada a las cantidades entregadas a cuenta para la financiación de la compra de viviendas sobre plano.

La interpretación extensiva de las garantías de la anterior legislación que venía haciendo el Tribunal Supremo ha llegado a suponer la condena a aseguradoras y entidades bancarias, precisamente, por omitir el control del cumplimiento por los promotores de sus obligaciones con respecto a la cuenta especial. Es conocida la Sentencia de 13 de septiembre de 2013, sobre este particular.

Así, la protección a los consumidores y usuarios ha ido más lejos de donde marcaba la literalidad de la ley.

Es común, por lo tanto, que en algunos supuestos se pretenda excluir del régimen de protección a aquellos que, sin reunir la condición de consumidor o usuario, anticipen cantidades para la edificación, intentando privar de esta garantía a empresarios o sociedades.

La reforma de 2015, no obstante, no establece ninguna distinción entre la protección dada a los consumidores y usuarios del resto de los que hagan dichos anticipos para vivienda.

En este sentido, es ilustrativa la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia 2/2019, de 2 de enero, que, aunque resolviendo según la legislación anterior, incluye al adquirente en la protección otorgada por la legislación al no poderse acreditar por la entidad financiera que dicho adquirente actuara en el marco de una actividad mercantil.

Ya con anterioridad, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, 360/2016, de 1 de junio, venía indicando que la jurisprudencia no exigía en el comprador la condición de consumidor para gozar de la especial protección que dispensaba la Ley 57/1968, sino el fin residencial. De esta manera indicaba expresamente que la protección del sistema excluye a los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores.

Por lo tanto, tanto la literalidad de la ley como la jurisprudencia que interpretaba la anterior legislación no contienen exclusión de aquellos que anticipen cantidades a cuenta del precio de las viviendas que vayan a adquirir. Será dudosa la extensión de esta protección, en tanto no se decante jurisprudencia sobre la nueva regulación, a los supuestos de empresarios o sociedades que no acrediten un fin residencial y su ámbito de actuación sea ajeno al sector inmobiliario.

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Carlos-M. Blanco Portillo