No todas las arras son iguales

Habitualmente se habla de arras para referirse a la entrega de una cantidad de dinero o “señal” en la celebración de un contrato de compraventa dando por hecho que sabemos a lo que nos referimos y sin darnos cuenta de que existen distintos tipos de arras cuya función en el contrato dependerá de lo que las partes pretendan conseguir a través de esta figura.

Concretamente, se da por sentado que al referirse a las arras se alude a la obligación del comprador de perderlas y del vendedor de devolverlas dobladas para el caso de que finalmente no se lleve a término la compraventa por causa imputable a alguna de las partes intervinientes en el contrato. Pero, en realidad, hay distintos tipos de arras que confieren diferentes derechos y obligaciones a las partes.

Los tipos de arras que existen en nuestro ordenamiento jurídico son los siguientes:

Arras penitenciales o de desistimiento

Este es el tipo de arras en el que de forma automática se piensa cuando se alude a esta figura: si el comprador incumple las pierde y si el que incumple es el vendedor, en ese caso, las devolverá duplicadas.

A las mismas se refiere el artículo 1.454 del Código Civil y a pesar de lo que comúnmente se piensa, estas arras tienen carácter excepcional ya que únicamente son penitenciales cuando las partes así expresamente lo han pactado en el contrato de compraventa, estableciéndolo de manera clara y evidente.

Arras confirmatorias

Este es el tipo de arras que regirán con carácter general entre las partes salvo que estas hubieran pactado expresamente que se configuran como penitenciales.

La diferencia con las anteriores radica, fundamentalmente, en que, en caso de incumplimiento por alguna de las partes, la parte incumplidora no queda liberada mediante, en su caso, la pérdida de las arras o su devolución duplicada puesto que se entiende que las cantidades entregadas lo fueron a cuenta del precio pactado.

Por ello, la parte cumplidora podrá, asimismo, exigir la firma y perfección del contrato de compraventa de conformidad con lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil.

¿Y qué pasa con la cláusula penal?

No deben confundirse las arras con la cláusula penal ya que, aun cuando son figuras que presentan importantes similitudes, se diferencian en una cuestión fundamental cuál es que para que existan arras es preciso que se entreguen las mismas, mientras que la cláusula penal es el compromiso que asume la parte de realizar una determinada prestación dineraria para el caso de incumplimiento de la obligación principal pactada.

En definitiva, antes de firmar un contrato de compraventa que incorpore una cláusula de arras es preciso valorar qué función nos interesa que desempeñen las arras en nuestro contrato, lo que dependerá de cuestiones como la posición que tengamos en el contrato, la importancia económica del mismo o el interés que tengamos en el bien que se pretende adquirir o transmitir.

En Sáez Abogados disponemos de un equipo profesional con experiencia en materia legal, por lo que podremos asesorarle en materias relacionadas con este tipo de cuestiones. Si desea ampliar la presente información y obtener un asesoramiento adecuado a su caso, puede contactarnos sin compromiso enviándonos un email a despacho@saezabogados.com o bien llamándonos al 91.395.22.39.

Rubén Díaz García
Abogado del Despacho