Qué precauciones tomar en arrendamientos con varios inquilinos
Resulta relativamente frecuente que cuando se inician gestiones para arrendar una vivienda o un local comercial se plantea la situación de que son varios los inquilinos que vayan a ocupar la finca, siendo quizás los casos más representativos los de las viviendas arrendadas a varios estudiantes o los locales ocupados por dos o más sociedades mercantiles.
En estos casos, es preciso tener en cuenta una serie de circunstancias que pueden ser muy relevantes para el desarrollo de la relación entre arrendador y arrendatarios y entre las que destacamos las mencionadas a continuación.
Precauciones que tomar en arrendamientos con varios inquilinos
En primer lugar, resulta indispensable que todos y cada uno de los inquilinos consten en el encabezamiento del contrato con todos sus datos identificativos y que, además, cada inquilino firme el contrato de arrendamiento. De esta forma, no cabrá duda de que el contrato se ha celebrado con más de un inquilino y de quiénes son todos ellos. En otro caso, aunque sean varios los arrendatarios, si el contrato solamente es firmado por uno de ellos y se produce un incumplimiento del contrato, únicamente podríamos dirigirnos contra el inquilino que lo ha firmado, no contra los demás, lo que reduce notablemente las posibilidades de reclamar las cantidades adeudadas (en un proceso judicial solo podríamos atacar el patrimonio del arrendatario firmante del contrato).
En segundo lugar, como complemento de lo anterior y en lo que se refiere al pago de la renta y demás obligaciones económicas o de otro tipo derivadas del arrendamiento, resulta conveniente para el arrendador, con carácter general, fijar el carácter solidario que tiene para los inquilinos el cumplimiento de tales obligaciones.
Y ello porque el pago de la renta o suministros entre varios arrendatarios es, como punto de partida, una obligación mancomunada (artículo 1137 del Código Civil). De esta forma, por ejemplo, si el alquiler asciende a 1.000 €, cada inquilino está obligado a pagar 500 € debiendo el arrendador girar un recibo para cada uno de ellos. En este sistema, no puede exigirse al inquilino que paga que asuma la parte de los demás inquilinos. Por el contrario, si los inquilinos están obligados solidariamente el arrendador podrá reclamar a cualquiera de ellos, el impago de la renta o de los suministros.
Es cierto que hay jurisprudencia que dice que si estamos ante un solo contrato de arrendamiento (celebrado con varios inquilinos) que recae sobre la misma vivienda o local, sin que se contemple el uso dividido o compartimentado de la vivienda o local y hay una sola renta pactada, se entiende que existe solidaridad tácita, aunque no se haya previsto expresamente en el contrato. A pesar de la solidaridad tácita, resulta muy recomendable indicar expresamente en el contrato la solidaridad de los inquilinos en todas las obligaciones derivadas del arrendamiento y no dejar su apreciación al criterio de los Tribunales.
Por otra parte, el carácter solidario o mancomunado de las obligaciones de los inquilinos también tienen trascendencia en caso de marcha de alguno de los inquilinos del arrendamiento. De producirse esta circunstancia, si no se ha pactado la solidaridad de los inquilinos, los Tribunales han venido considerando que se produce una modificación sustancial de la relación arrendaticia y el arrendador podría estar facultado para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento por entenderse producida una cesión inconsentida (por el arrendatario que se va) del arrendamiento a favor de los inquilinos que permanecen en el mismo. En todo caso, la resolución del arrendamiento solamente se produciría si así lo quiere el arrendador. Por el contrario, si se ha pactado la solidaridad de los arrendatarios, aunque alguno de ellos se marche del piso o local, el contrato de arrendamiento seguiría vigente para los demás inquilinos sin posibilidad de resolución del contrato de arrendamiento por parte del arrendador.
En definitiva, cuando se plantee una situación de firma de un contrato de arrendamiento, ya sea de vivienda o de local de negocio, con varios inquilinos, es preciso tomar en consideración que nos interesa más, como arrendadores, acerca del tipo de responsabilidad que queremos que tengan los inquilinos frente a nosotros, o bien carácter mancomunado de la relación (cuando nada se pacte en el contrato), o bien carácter solidario, lo que ha de pactarse expresamente en el arrendamiento.
Rubén Díaz
Abogado procesal-civil
Rubén desarrolla su labor fundamentalmente en el ámbito procesal civil, si bien también interviene en materia de protección de datos, redacción y revisión de contratos civiles y asesoramiento de empresas.
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