Resulta frecuente que el arrendatario deje de pagar la renta del arrendamiento de vivienda o local comercialy nos preguntemos qué debemos hacer para poder desahuciar al inquilino.

Y una de las cuestiones que se plantean, sin duda, es cómo evitar que, una vez que hayamos presentado demanda de desahucio, el arrendatario pueda impedir su efectividad (lo que se conoce como enervación del desahucio).

En este sentido, resulta indispensable que, con carácter previo a la presentación de la demanda, el arrendador reclame al arrendatario el pago de las rentas o cantidades asimiladas impagadas dirigiéndole comunicaciónque, de conformidad con lo establecido por el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y los Tribunales, reúna los dos siguientes requisitos:

  • Requerimiento de pago

 La comunicación remitida al arrendatario debe contener una reclamación expresa para el pago de las rentas o demás cantidades impagadas.

No resulta necesario, por el contrario, que en la comunicación se informe expresamente al arrendatario que el contrato de arrendamiento va a ser resuelto.

  • Requerimiento fehaciente

 La comunicación debe enviarse al arrendatario por cualquier medio que permita acreditar que llegó a su conocimiento con claridad suficiente.

En este sentido, se consideran medios fehacientes para la comunicación el requerimiento a través de Notario o el burofax con acuse de recibo y certificación de texto, siendo más económica esta última opción e igual de válida que la intervención de Notario.

Una vez que se ha remitido el requerimiento al arrendatario en los términos indicados, para que el arrendador pueda presentar la oportuna demanda y el arrendatario no pueda dejar sin efecto la acción de desahucio ejercitada, es preciso, además:

  • Que la demanda se presente transcurridos, al menos, treinta días desde que el arrendador hubiera requerido de pago al arrendatario.
  • Que el arrendatario, dentro del citado plazo, no ponga a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Por último, no debemos olvidar que la táctica que suele emplear el arrendatario en estos casos es la de negarse a recibir la comunicación que se le dirige y, al respecto, los Tribunales son claros manifestando que la comunicación por burofax se entenderá efectuadasi se cumplen los siguientes requisitos:

  1. a) Que el requerimiento se haya dirigido a una dirección correcta (que lo será la propia vivienda arrendada, salvo que en el contrato el inquilino haya fijado expresamente otro domicilio para notificaciones).
  2. b) Que al arrendatario, si se encontraba ausente del domicilio o se negó a recoger la comunicación, se le haya dejado aviso por el funcionario de Correos de la comunicación que se le ha enviado.
  3. c) Que el arrendatario, tras el aviso, no pase a recoger el requerimiento por el servicio de Correos.

En definitiva, el arrendador debe realizar el requerimiento de pagoen los términos indicados que no presentan complejidad ni suponen un desembolso económico importante y que le evitarán la sorpresa de ver cómo en el proceso judicial de desahucio el arrendatario deja sin efecto la demanda presentada mediante el pago de los importes adeudados.

 

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