Guillermo Jimenez. – Según estadísticas oficiales, el 92% de los concursos de acreedores terminan en liquidación. En la gran mayoría de los casos no se pagan ni siquiera todos los créditos contra la masa y la generalidad de los acreedores quedan insatisfechos.

No obstante, un resultado mucho más satisfactorio es posible si somos capaces de pensar estratégicamente y luchar contra la aparentemente irreversible e insatisfactoria liquidación. Para ello, es necesario alinear los intereses del deudor y de los acreedores.

A continuación, expondremos un caso de éxito real de una cooperativa de viviendas declarada en concurso de acreedores que fue capaz de concluir y entregar las viviendas promovidas a sus socios y sin grandes sacrificios para ninguno de sus acreedores.

Con carácter general, la masa activa y pasiva de una cooperativa de viviendas declarada en concurso de acreedores tendrá la siguiente composición:

A) PATRIMONIO: Terreno en curso de construcción, cuyo valor se ha devaluado considerablemente como consecuencia de la grave crisis económica e inmobiliaria.

B) PASIVO:

– Entidad bancaria hipotecante (en adelante, “el Banco”), que ha otorgado un préstamo promotor hipotecario para financiar la adquisición del suelo y la construcción en curso. Crédito calificado como privilegiado especial.

– Junta de Compensación o Agente Urbanizador (en adelante, “la entidad urbanística”), al que se adeudan las cargas de urbanización. Crédito calificado como privilegiado especial o contra la masa, según la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 379/2014 de 15 Jul. 2014, Rec. 2394/2012, ratificada por otras posteriores. La entidad urbanística podría haber emprendido los trámites administrativos de apremio sobre el inmueble, complicando más si cabe la terminación de la construcción, la tramitación del concurso y la realización del activo.

– Constructor, por las certificaciones de obra impagadas. Crédito calificado como ordinario o contra la masa, según su fecha.

– Proveedores y Administraciones Públicas, por conceptos varios. Créditos privilegiado general u ordinario, según el caso.

– Socios, con una doble problemática respecto a su posición en el concurso:

a) Titulares de un crédito contra la masa, ordinario o subordinado.

b) Posible responsabilidad subsidiaria en las deudas de la cooperativa.

Si la estadística se cumpliera y el concurso entrara en liquidación, el previsible desenlace sería el siguiente:

– El único activo de la cooperativa (inmueble en construcción) añadiría a la devaluación propia de la crisis económica, la devaluación consecuente de su propia situación. Un inmueble a medio construir se degrada rápidamente y constituye una buena oportunidad para los amigos de lo ajeno y para la ocupación ilegítima.

– La entidad bancaria y la entidad urbanística pugnarían judicialmente para dilucidar quién tendría el crédito privilegiado especial preferente y a quién de las dos y en qué términos se adjudicaría, como mal menor, el inmueble devaluado:

♦ Si el Banco sale victorioso, resultará adjudicatario de un inmueble que no quiere, carece de valor sustancial, lastra su balance y complica su gestión. Además, deberá hacer frente a las cargas urbanísticas del mismo.

♦ Si la entidad urbanística sale victoriosa, expropiará el inmueble, puede tener que hacer frente total o parcialmente a la deuda bancaria y, en cualquier caso, deberá afrontar un problema financiero considerable que podría colapsar dicha entidad.

– El constructor, proveedores y Administraciones Públicas perderían totalmente sus créditos al no haber otro patrimonio que el inmueble devaluado.

– Los socios perderían totalmente sus aportaciones a la sociedad y no obtendrían su deseada vivienda.

No obstante, otra solución es posible y se ha demostrado como exitosa en algún caso real de concurso de acreedores tramitado por el Despacho Sáez Abogados.

La solución pasa por arbitrar un acuerdo marco entre todas las partes implicadas que permita garantizar la terminación de la construcción y, de este modo, satisfacer de forma prácticamente total sus respectivas pretensiones cuando iniciaron su relación con la cooperativa.

El acuerdo marco ha de basarse simultáneamente en las siguientes condiciones:

– Compromiso del Banco de liberar los fondos del préstamo promotor para pagar los gastos de la construcción.

– Compromiso de la entidad urbanística de desbloquear las trabas urbanísticas y administrativas para la terminación de la construcción.

– Compromiso del constructor de terminar la construcción con los fondos liberados del préstamo promotor.

– Compromiso de los proveedores (arquitectos, técnicos, subcontratistas, etc) de colaborar y facilitar la terminación de la construcción.

– Compromiso de los socios de comprar las viviendas adjudicadas en las condiciones pactadas.

Terminada la construcción de las viviendas y entregadas a los socios, estos pagarían el precio pactado, que permitiría la satisfacción sustancial de los respectivos créditos del resto de acreedores.

El satisfactorio resultado final es el siguiente:

– El Banco ha conseguido la cancelación de su crédito y/o la diversificación y subrogación en el mismo de una pluralidad de socios adquirentes de las viviendas. Sin duda, serán mejores deudores que la cooperativa concursada. Además, la hipoteca que pudiera subsistir ya no estaría garantizada por un inmueble a medio construir, sino por una vivienda terminada, habitada y más valiosa.

– La entidad urbanística, la constructora, los proveedores y las Administraciones Públicas ha conseguido la satisfacción total o sustancial de su crédito frente a la cooperativa.

– Los socios han adquirido la vivienda deseada en las condiciones pactadas.

En Sáez Abogados trabajamos cada día para lograr lo que parece imposible. Con ingenio, esfuerzo y colaboración es posible resolver de forma satisfactoria problemas aparentemente irresolubles.