COVID19 y rebus sic stantibus: una mezcla de resultados imprevisibles
La cláusula rebus sic stantibus ha sido estudiada y delimitada en numerosas ocasiones por los Tribunales de Justicia, habiendo sentado el Tribunal Supremo doctrina jurisprudencial sobre la debida aplicación e interpretación de la misma.
Constituye un instrumento clásico al que se recurre de forma constante desde hace ya muchos años para justificar pretensiones de una parte que entiende que una alteración extraordinaria e imprevisible, no existente al tiempo de celebrarse el contrato, le supone una prestación exorbitante que altera sustancialmente el equilibrio contractual en un contrato de larga duración.
También es una figura a la que se recurre especialmente, de forma cíclica, cuando se producen situaciones extraordinarias a nivel nacional o supranacional. El penúltimo ejemplo lo tenemos con la crisis económica que se inició en el año 2008 y que dio lugar a numerosas demandas que pretendían ampararse en la citada cláusula.
Y, como no, la cláusula rebus sic stantibus ha vuelto con más fuerza que nunca ahora debido a la situación de pandemia derivada del COVID19 y las restricciones de horario y aforos o incluso prohibiciones de apertura que están afectando a los establecimientos de ocio, restauración y hostelería.
En este artículo queremos referirnos, concretamente, en materia de medidas cautelares, a una línea que está empezando a mantenerse por algunos Juzgados y que tiene visos de marcar los pasos de próximos y numerosos autos y sentencias.
Aludimos, concretamente, a aquellos supuestos en los que el arrendatario de un local comercial (generalmente destinado a ocio nocturno) presenta demanda amparándose en la cláusula rebus sic stantibus solicitando del Juzgado:
- La adopción de medidas cautelares dirigidas a obtener la suspensión del pago de la renta contractualmente pactada y sustitución de la misma por una renta reducida (en márgenes que varían entre un 50 % y un 70 % de minoración, en los dos supuestos que comentamos en este artículo) hasta que se dicte Sentencia.
- La adopción de medidas cautelares dirigidas a obtener del Juzgado que se declare la prohibición para el arrendador de interponer demanda de desahucio y/o reclamación de rentas durante la sustanciación del procedimiento judicial (petición que se recoge solamente en uno de los dos supuestos comentados en este artículo).
Existen al menos dos Juzgados que se han pronunciado ya sobre la solicitud de adopción de medidas cautelares por parte del arrendatario demandante:
- Auto número 447/2020, de 25 de septiembre de 2020, dictado en la Pieza de Medidas Cautelares 473/2020 por el Juzgado de Primera Instancia número 81 de Madrid.
- Auto número 162/2020, de 7 de julio de 2020, dictado en la Pieza de Medidas Cautelares 601/2020 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Benidorm.
En las dos resoluciones citadas los Juzgados han acordado adoptar todas las medidas cautelares solicitadas por el arrendatario demandante por entender:
- Que concurre apariencia de buen derecho o fumus boni iuris en la pretensión del arrendatario en relación con la cláusula rebus sic stantibus.
Se reconoce expresamente que, sin perjuicio de lo que pueda resultar probado en el acto del juicio, resulta notorio el carácter extraordinario y sobrevenido de la crisis sanitaria y su incidencia notoria en la economía del país y, especialmente, en la actividad de los locales de restauración y ocio nocturno. - Que concurre el requisito de peligro por la mora procesal o periculum in mora.
Se reconoce expresamente que, debido a la gravedad de la situación económica global, si se mantiene la obligación del arrendatario de abonar la renta contractualmente pactada sin tener ingresos que puedan soportar los gastos, es notorio el peligro de que el negocio se vea obligado a cerrar definitivamente. - Que concurre el requisito de proporcionalidad entre la medida que se solicita y el fin que se pretende, no existiendo otra medida alternativa menos gravosa para el arrendador.
- Que no puede eximirse al arrendatario demandante de prestar caución, que en uno de los supuestos analizados se fijó en la cantidad de 15.000,00 €, pero en el otro caso se fijó en la exigua cantidad de 50,00 €.
Como decíamos con anterioridad, todavía son pocas las resoluciones dictadas sobre adopción de medidas cautelares en estas demandas interpuestas por los arrendatarios de locales comerciales, pero podemos aventurar que en los próximos meses nos vamos a encontrar con bastantes más resoluciones que seguirán idéntica o muy similar línea a la marcada por las citadas en este artículo.
Nosotros
En Sáez Abogados tenemos dilatada experiencia en el asesoramiento jurídico integral de todas las cuestiones relacionadas con los arrendamientos ya sean de vivienda o de local comercial, tanto defendiendo los intereses del arrendador como los del arrendatario, así como en la tramitación de los correspondientes procedimientos judiciales y realizando los demás trámites que sean precisos.
Rubén Díaz
Abogado procesal-civil
Rubén desarrolla su labor fundamentalmente en el ámbito procesal civil, si bien también interviene en materia de protección de datos, redacción y revisión de contratos civiles y asesoramiento de empresas.
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