Medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio
Se ha publicado en el BOE hoy mismo, 23 de diciembre, el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.
En esta nota vamos a comentar algunos de los aspectos más importantes de este Real Decreto en lo que se refiere específicamente a las medidas relativas a los arrendamientos de local de negocio.
1.- El arrendador es una empresa, entidad pública o gran tenedor
Se entiende por gran tenedor aquel que es titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2.
En estos casos, si arrendador y arrendatario no han alcanzado previamente un acuerdo para la reducción temporal de la renta o una moratoria en su pago, el arrendatario podrá solicitar del arrendador, antes del 31 de enero de 2021, la aplicación de una de las siguientes medidas:
- Reducción del 50 por ciento de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma, declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas, pudiendo extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.
- Moratoria en el pago de la renta que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, pudiendo extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses, sin penalización ni devengo de intereses. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.
Por otra parte, se excluyen expresamente de las medidas antes indicadas los gastos comunes o de mantenimiento u otros análogos que puedan estar previstos en el contrato de arrendamiento.
El arrendador deberá comunicar expresamente su decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud. A partir de la siguiente mensualidad arrendaticia, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador de entre las dos anteriormente indicadas, o, en defecto de comunicación expresa en plazo, se aplicará obligatoriamente la medida solicitada por el arrendatario.
2.- El arrendador no es empresa, entidad pública ni gran tenedor
En estos casos, el arrendatario podrá solicitar del arrendador, también antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento (o una rebaja de la renta) no se hubiera acordado por ambas partes previamente con carácter voluntario.
Además, se indica expresamente que las partes podrán disponer libremente de la fianza que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.
3.- Requisitos a cumplir el arrendatario para acceder a estas medidas
El punto de partida es que solamente pueden acceder a estas medidas los arrendatarios que tengan la condición de trabajador autónomo o pyme y que tengan el local afecto a su actividad económica.
Requisitos para los trabajadores autónomos
- Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del estado de alarma declarado o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
- En el supuesto de que su actividad no se vea suspendida se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Los requisitos para las pymes son los mismos que para los trabajadores autónomos (en cuanto a la suspensión de la actividad o reducción de facturación) y, además, deben cumplir el siguiente: que el total de su activo no supere los cuatro millones de euros; que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros; que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
3.- Otras cuestiones a tener en cuenta
- El arrendatario deberá acreditar el cumplimiento de los requisitos mediante la presentación de documentos tales como una declaración responsable o certificado expedido por la Agencia Española de la Administración Tributaria y si el arrendatario se ha beneficiado indebidamente de estas medidas deberá responder de los daños, perjuicios y gastos causados.
- Lo dispuesto para el arrendador que sea una empresa, entidad pública o gran tenedor no resultará de aplicación cuando la persona arrendadora se encuentre en concurso de acreedores o cuando, como consecuencia de la aplicación de estas medidas, el arrendador pueda incurrir en insolvencia.
En Sáez Abogados tenemos dilatada experiencia en el asesoramiento jurídico integral de todas las cuestiones relacionadas con los arrendamientos tanto desde el punto de vista del arrendador como del arrendatario.
Rubén Díaz
Abogado procesal-civil
Rubén desarrolla su labor fundamentalmente en el ámbito procesal civil, si bien también interviene en materia de protección de datos, redacción y revisión de contratos civiles y asesoramiento de empresas.
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