¿Cuándo termina mi arrendamiento?
Hoy vamos a hacer referencia a un tema que afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda y que, siendo fundamental, en numerosas ocasiones ni arrendador ni arrendatario le prestan la atención que merece.
Me refiero a la duración del contrato de arrendamiento que es un dato que suelen perder de vista las partes, especialmente si la relación arrendaticia es buena.
Punto de partida
El contrato de arrendamiento, como no puede ser de otra forma, se rige por la normativa que se encuentra vigente en el momento de concertarse el contrato, ya que así lo exige el principio de seguridad jurídica, debiendo las partes tener certeza sobre los derechos y obligaciones que dimanan para ellas del arrendamiento.
De otra forma, si el contrato de arrendamiento se rigiera por la normativa que está vigente en cada momento de la vida del contrato, se generaría inseguridad para las partes.
Sobre todo, en una materia como la arrendaticia en la que se producen con gran frecuencia modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos que afectan a cuestiones esenciales como la duración inicial del contrato, las prórrogas o la fianza arrendaticia.
Y teniendo en cuenta que la regulación establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos es de obligatoria aplicación, sin perjuicio de que las partes puedan pactar condiciones distintas siempre que estas no restrinjan o minoren los derechos que el arrendatario tiene reconocidos en dicha Ley.
Qué hay que hacer al firmar el contrato
La recomendación tanto para arrendador como para arrendatario es que en el momento de firmarse el contrato se revise su contenido y el de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos para tener clara la duración que tendrá el mismo.
Esta duración se dividirá, generalmente, en plazo inicial de duración más las prórrogas legalmente previstas.
Así, por ejemplo, si en un contrato de arrendamiento firmado en la actualidad las partes se han sujetado estrictamente a lo marcado por la Ley de Arrendamientos Urbanos y no han introducido modificaciones (en beneficio del arrendatario, como una mayor duración del arrendamiento) y si el arrendador fuera una persona física, la duración inicial del contrato sería de 5 años.
Es importante tener en cuenta que si alguna de las partes no quiere que se prorrogue el contrato una vez que termine la duración inicial del mismo, deberá notificarlo a la otra con la antelación que la propia Ley exige (cuatro meses antes de su finalización para el arrendador y dos meses para el arrendatario).
Y si ninguna parte realiza dicha notificación, terminado el plazo inicial de duración del arrendamiento (5 años según comentábamos en nuestro ejemplo), el contrato entra en situación de prórroga legal por plazos anuales hasta un máximo de tres.
Qué pasa una vez finalizada la duración inicial y la prórroga legal: la tácita reconducción
Y aquí llegamos a una de las situaciones que suele ser desconocida para el arrendador y especialmente para el arrendatario.
Una vez que finaliza la duración inicial pactada (cinco años en nuestro ejemplo) y la prórroga legal antes mencionada, el contrato entra en lo que se conoce como tácita reconducción, lo que tiene importantes consecuencias para las partes.
El artículo 1566 del Código civil dispone:
“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”.
Por lo tanto, conforme a lo dispuesto en dicho artículo, los Tribunales consideran que queda extinguido el contrato de arrendamiento firmado en su día y nace un nuevo contrato de arrendamiento que tiene el mismo contenido que el anterior salvo en lo que se refiere a su duración. Al respecto, el artículo 1581 Código civil dispone:
“Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario”.
De esta forma:
- Si en el contrato de arrendamiento se pactó una renta anual (aunque se indique que la renta se pagará mes a mes), mientras ninguna de las partes diga nada, el contrato se irá renovando de año en año.
- Si en el contrato de arrendamiento se pactó una renta mensual, mientras ninguna de las partes manifieste lo contrario, el contrario se renovará mes a mes.
En definitiva, la tácita reconducción es un mecanismo que establece la ley para fijar el plazo de duración de los contratos de arrendamiento cuando, habiendo concluido el arrendamiento firmado en su día, el arrendatario sigue disfrutando de la finca arrendada durante los quince días siguientes al vencimiento sin que el arrendador haya manifestado al arrendatario su voluntad de poner término al arrendamiento.
Nosotros
En Sáez Abogados tenemos dilatada experiencia en el asesoramiento jurídico en materia de arrendamientos tanto de viviendas como de locales comerciales, asesorando a arrendadores y arrendatarios en todas las cuestiones relacionadas con el arrendamiento firmado.
Rubén Díaz
Abogado procesal-civil
Rubén desarrolla su labor fundamentalmente en el ámbito procesal civil, si bien también interviene en materia de protección de datos, redacción y revisión de contratos civiles y asesoramiento de empresas.
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