Uno de los fenómenos que ha acompañado al período de recesión económica que venimos viviendo estos años, caracterizado por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y el cierre del mercado crediticio, ha sido que numerosas cooperativas de vivienda se han visto inmersas en serias dificultades. Han llegado a ser relativamente frecuentes los casos de cooperativas insolventes, en concurso de acreedores, o de cooperativas que no han llegado a entregar las promociones de forma completa, dada la baja de socios que, ante la crisis financiera, no ha podido ser cubierta, quedando vacíos inmuebles ya terminados. Esto unido a problemas de tipo jurídico en el reparto de costes comunes, en la realización de actividades extracooperativas o en la distribución de responsabilidades ha hecho que muchos socios de cooperativas de viviendas se hayan visto requeridos a efectuar nuevos pagos, incluso una vez entregadas las viviendas, sin que dichos socios sepan hasta dónde alcanza su responsabilidad. La pregunta que se hace el cooperativista, muchas veces lego en Derecho es: ¿Qué tengo que pagar?

La cooperativa como autopromoción

El socio de una cooperativa de viviendas muchas veces no es consciente de que con su adhesión a la misma no se está comprando una vivienda, sino que se está entrando a participar en un negocio societario, más complejo, en el que, en puridad, el riesgo de la actividad no corre de cuenta de una empresa promotora, sino de los propios socios. Las sociedades cooperativas son formas de organización de la actividad empresarial en la que la actividad societaria es satisfacer el interés de loa propios socios por adquirir un determinado bien, en este caso, la vivienda.

Desde esa perspectiva, se quiebra la idea tradicional del comprador de vivienda consistente en que paga un precio por obtener a cambio una vivienda. El socio cooperativista, como reconoce sin ambages el Tribunal Supremo, es auto-promotor, lo que comporta para él una serie de ventajas, pero también una serie de riesgos, en particular, en lo que respecta a las responsabilidades económicas que tiene que hacer frente como socio de dicha Cooperativa. Mientras que el comprador de una vivienda conoce de antemano el precio de la vivienda que compra, que no es otro que el que figura en su contrato, el socio de una cooperativa no puede disponer sino de meras estimaciones o presupuestos, puesto que la cantidad a que deba hacer frente resultará del coste en que efectivamente se haya incurrido en la promoción.

Distinción fundamental: Deudas sociales, deudas propias

A pesar de lo que acabamos de decir, en términos generales la responsabilidad de los socios será diferente en función de que nos refiramos a la actividad cooperativa o extracooperativa, esto es, a la actividad que la sociedad realice con sus propios socios o a la que realice con terceros. Decimos con carácter general puesto que, además de la normativa estatal, son numerosas las Comunidades Autónomas que han desarrollado, en el ejercicio de sus competencias, una normativa propia en esta materia, lo que incide en el distinto tratamiento que el régimen de responsabilidad tiene en unas o en otras regulaciones, pero el supuesto más frecuente va a distinguir la responsabilidad del socio en función de si se trata de la actividad cooperativa o extracooperativa.

La ley estatal y la mayoría de normas autonómicas establece un régimen de responsabilidad limitada de los socios con relación a las deudas sociales. Esto significa que el socio sólo es responsable hasta el límite de su aportación al capital social de las deudas que la cooperativa tenga contraídas con terceros. En las diferentes regulaciones esta responsabilidad limitada alcanza al socio incluso después de darse de baja, estableciéndose un plazo en el cual el mismo queda sujeto a responsabilidad respecto de las deudas contraídas por la cooperativa con anterioridad a la fecha en que nació el derecho al reembolso de sus aportaciones, pero siempre con el límite de lo entregado al capital social.

Es importante señalar que el límite en el cual se está fijando la responsabilidad del socio por las deudas sociales es la de la aportación al capital social, puesto que la misma suele ser muy reducida en comparación con el grueso de las cantidades aportadas por el socio a la cooperativa, que son las constituidas por las aportaciones a cuenta del pago de la vivienda.

De esta forma, en principio, el socio apenas va a ser responsable de las deudas sociales.

Sin embargo, esa afirmación ha de ser seriamente matizada cuando el origen de esas deudas frente a terceros esté en la prestación de servicios cooperativos al socio. La propia legislación establece el mecanismo de imputación de pérdidas por el cual, si como fruto de la actividad cooperativa se da un resultado contable negativo, este es imputable a los socios en proporción a su participación en la actividad. Esto se traduce, de forma relativamente simple, en que si los socios no han sufragado el coste de los bienes o servicios que hayan recibido en su condición de tales, podrán seguir siendo responsables frente a la cooperativa hasta el límite de dicho coste.

La jurisprudencia ha reconocido, incluso, la responsabilidad directa de los socios frente a terceros, cuando existan cantidades no pagadas a estos terceros que se correspondan con una diferencia entre el coste de los bienes adjudicados a los socios y las cantidades pagadas por estos.

En definitiva, el socio puede responder, incluso después de recibidas las viviendas e, incluso, de haber causado baja en la cooperativa, por las deudas de la cooperativa frente a terceros, siempre con el límite del coste de las viviendas entregadas al socio. Es trascendental esta cuestión puesto que el tratamiento de los distintos tipos de reclamación al socio se resolverán de modo diferente. No se resolverá de modo igual el caso de una cooperativa insolvente por haber entregado viviendas por un montante inferior a su coste, en cuyo caso los socios deberán responder en proporción a las cantidades dejadas de pagar, que el caso de otra en la que no se cubra la promoción, pero el socio individualmente sí haya sufragado el coste de su vivienda y su parte proporcional en los costes comunes.

La complejidad práctica de cada uno de los diferentes supuestos requiere un estudio caso por caso que no es abarcable en este artículo, y que debe implicar el análisis de todas las circunstancias necesarias para evaluar el riesgo que afronta el cooperativista.