Cómo afecta a los arrendamientos la nueva Ley de Vivienda
El 25 de mayo se publicó en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda que afectará tanto a los contratos de arrendamiento en vigor como a los nuevos contratos que se firmen con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley, en especial en relación con las zonas declaradas como tensionadas.
La Ley de Vivienda pretende buscar soluciones a las tensiones que se producen en el mercado de arrendamiento de vivienda entre la oferta y la demanda, introduciendo una serie de modificaciones que pretenden mejorar esta situación.
Las principales novedades que se introducen son las siguientes:
Modificaciones en los conceptos de gran propietario y vivienda vacía
La nueva Ley de Vivienda modifica el concepto de «gran tenedor», estableciendo que se entenderá por tal a aquella persona física o jurídica que sea titular de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial cuando se encuentren en la misma zona declarada como tensionada y así lo solicite la Comunidad Autónoma.
Se entiende como «vivienda vacía» aquélla que lleve más de 2 años sin uso cuando el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación, en cuyo caso se habilita a los Ayuntamientos para que puedan aplicar un recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que podrá alcanzar como máximo el 150%.
Zonas tensionadas
Se consideran zonas de mercado residencial tensionado aquellos municipios donde el precio del alquiler o de la vivienda es desproporcionado a lo que las familias pueden permitirse, especialmente debido a la poca oferta de vivienda disponible.
La nueva Ley de Vivienda introduce algunas modificaciones de tal manera que habilita a las Administraciones competentes de cada Comunidad Autónoma a declarar “zonas tensionadas” aquellas áreas donde:
- El precio del alquiler o de compra haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico en los 5 años anteriores.
- Se destine más del 30% de la renta a los gastos derivados de la vivienda ya sea alquiler o hipoteca.
En las zonas declaradas como tensionadas, se establece la posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato, con un máximo de 3 años, manteniendo el precio del arrendamiento siempre que cumpla con las mismas condiciones; en nuevos contratos a nuevos inquilinos, se limita el alquiler a la renta del contrato anterior; y posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubieran estado arrendadas durante los últimos 5 años.
No obstante, se contemplan algunas excepciones tales como que las partes hayan acordado otras condiciones o bien cuando el arrendador haya comunicado en los plazos legales la necesidad de ocupar como vivienda permanente para éste o sus familiares en primer grado o para su cónyuge en supuestos firmes de separación divorcio o nulidad matrimonial.
Límites al precio del alquiler
Se adoptan una serie de medidas que pretenden limitar el precio del alquiler y que son, fundamentalmente, las siguientes:
- Beneficios fiscales o urbanísticos para las viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido.
- Declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler.
- Incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes durante 2024.
- A partir de 2025, nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC que evite incrementos desproporcionados en la renta
Protección contra desahucios
Quedan prohibidos los desahucios sin fecha y hora predeterminada y se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento ampliando los plazos de suspensión de éstos a 2 meses para propietarios personas físicas y a 4 para las personas jurídicas, cuando la parte actora sea un gran tenedor y hubiera presentado el documento acreditativo de vulnerabilidad del arrendatario.
Obligación de tramitar un procedimiento extrajudicial mediante conciliación o intermediación con carácter previo a la interposición de la demanda cuando el demandante sea gran tenedor y la demanda de desahucio afecte a personas vulnerables.
Soluciones habitacionales para los afectados y mientras dichas soluciones son efectivas, ampliación de los plazos suspensión de los lanzamientos en los términos antes indicados.
Fortalecimiento del equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario
Prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad económica o social.
Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato a cargo del arrendador, como es el caso de las comisiones u honorarios de la agencia inmobiliaria.
En Sáez Abogados estamos especializados en materia de arrendamientos urbanos ya sean de vivienda o de local comercial, tanto en lo que se refiere a la preparación, revisión, redacción y negociación de los contratos como en la dirección letrada de procedimientos judiciales arrendaticios, para particulares y empresas.
Rubén Díaz
Abogado procesal-civil
Rubén desarrolla su labor fundamentalmente en el ámbito procesal civil, si bien también interviene en materia de protección de datos, redacción y revisión de contratos civiles y asesoramiento de empresas.
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