Medidas relativas a los arrendamientos de local de negocio
Se ha publicado recientemente el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.
Este Real Decreto-ley contiene algunas medidas muy relevantes relativas a los contratos de arrendamiento de local de negocio y que pretenden paliar algunas de las consecuencias derivadas para los trabajadores autónomos y pymes de la pandemia que estamos viviendo.
Pasamos a comentar algunos de los aspectos más interesantes:
A) ¿Qué obligaciones económicas del arrendamiento se ven afectadas por las medidas?
Únicamente la renta arrendaticia, no afectando, en ningún caso, las medidas a los gastos comunes o de mantenimiento o cualquier otra obligación económica que pueda estar prevista en el contrato de arrendamiento.
B) Fecha límite del arrendatario para solicitar las medidas del Real Decreto
La fecha límite, en todos los casos, es el 31 de enero de 2021.
C) Requisito para la aplicación de las medidas
Que arrendador y arrendatario no hayan alcanzado previamente un acuerdo para la reducción temporal de la renta o una moratoria en su pago.
D) Concepto relevante: Gran tenedor
Se entiende por gran tenedor el arrendador que es titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2.
E) Los dos grandes supuestos
- Que el arrendador es empresa o entidad pública o gran tenedor, en cuyo caso el arrendatario puede solicitar del arrendador la aplicación de una de las dos siguientes medidas:
- Reducción del 50 por ciento de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, pudiendo extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.
- Moratoria en el pago de la renta que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, pudiendo extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.
En estos casos, el arrendador deberá comunicar expresamente su decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud. A partir de la siguiente mensualidad arrendaticia, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador de entre las dos anteriormente indicadas, o, en defecto de comunicación expresa en plazo por parte del arrendador, se aplicará obligatoriamente la medida solicitada por el arrendatario.
- Que el arrendador no es empresa, entidad pública ni gran tenedor, en cuyo caso el arrendatario únicamente podrá solicitar del arrendador el aplazamiento en el pago de la renta.
Además, las partes podrán disponer libremente de la fianza que podrá servir para el pago total o parcial de algunas mensualidades de la renta arrendaticia.
F) Requisitos que debe cumplir el arrendatario para acceder a las medidas, en cualquiera de los dos supuestos analizados
Solamente pueden acceder a estas medidas los arrendatarios que tengan la condición de trabajador autónomo o pyme y que tengan el local afecto a su actividad económica (cualquiera que sea la actividad desarrollada).
- Requisitos para los trabajadores autónomos:
- Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen correspondiente de la Seguridad Social
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del estado de alarma declarado o por órdenes posteriores dictadas por la Autoridad competente.
- En el supuesto de que su actividad no se vea suspendida se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
- Requisitos para las pymes:Son los mismos que para los trabajadores autónomos (en cuanto a la suspensión de la actividad o reducción de facturación, según el caso) y, además, deben cumplir al menos dos de los siguientes tres requisitos: que el total de su activo no supere los cuatro millones de euros; que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros; que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
Nosotros
En Sáez Abogados tenemos dilatada experiencia en el asesoramiento jurídico integral de todas las cuestiones relacionadas con los arrendamientos, incluyendo la cláusula rebus sic stantibus, tanto desde el punto de vista del arrendador como del arrendatario.
Rubén Díaz
Abogado procesal-civil
Rubén desarrolla su labor fundamentalmente en el ámbito procesal civil, si bien también interviene en materia de protección de datos, redacción y revisión de contratos civiles y asesoramiento de empresas.
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