Suspensión desahucios: Medidas urgentes en el ámbito de la vivienda.
Se ha publicado el 23 de diciembre en el BOE el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes en el ámbito de la vivienda para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica y por el que se modifica el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo por el que se adoptaron medidas urgentes en el ámbito social y económico.
En esta nota vamos a comentar algunos de los aspectos más importantes de este Real Decreto en lo que se refiere específicamente a las medidas en materia de vivienda y que se dividen en dos grupos:
1.- Medidas en los procedimientos judiciales de reclamación de rentas o cantidades asimiladas o expiración del plazo arrendaticio
En estos procesos judiciales, el arrendatario podrá solicitar del Juzgado la apertura de un incidente de suspensión del desahucio ya acordado y podrá hacerlo desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley (23 de diciembre) hasta la finalización del estado de alarma declarado en octubre de 2020.
Y si no estuviera todavía señalada la fecha para el desahucio por no haber transcurrido el plazo de diez días del que dispone el demandado para desalojar el inmueble u oponerse a la demanda o por no haberse celebrado todavía la vista, en estos casos, se suspenderá el citado plazo o la celebración de la vista.
Para poder solicitar la suspensión es requisito indispensable que el arrendatario acredite que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica que, muy resumidamente, son las siguientes:
- Que el arrendatario se encuentre en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados u otras circunstancias similares, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud, con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM – que en el año 2020 tiene un importe mensual de 537,84 €).
- Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
Una vez presentada la solicitud por el arrendatario, se da traslado de la solicitud al arrendador que podrá, igualmente, acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica o en riesgo de situarse en ella, debiendo, a continuación, los servicios sociales valorar la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador.
Por último, señalar que, acreditada la vulnerabilidad, antes de que finalice el plazo máximo de suspensión, la administración pública competente deberá adoptar las medidas indicadas por los servicios sociales para satisfacer la necesidad habitacional del arrendatario y, aplicadas dichas medidas, en el proceso judicial se acordará el levantamiento de la suspensión del procedimiento.
2.- Medidas en los procedimientos judiciales derivados de la posesión de inmuebles por ocupación de los mismos o en régimen de precario
En estos casos, desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley y hasta la finalización del estado de alarma declarado en octubre, el Juez que conozca del procedimiento judicial tiene la facultad de suspender el lanzamiento hasta la finalización del estado de alarma.
Para que el Juez pueda acordar la suspensión del lanzamiento serán requisitos indispensables:
- Que se trate de una vivienda que sea de la propiedad de una persona física o jurídica titular de más de diez viviendas y que la persona que ocupa la vivienda esté en situación de vulnerabilidad económica.
- Que la persona que habite la vivienda sin título sea dependiente, víctima de violencia de género sobre la mujer o tenga a su cargo alguna persona dependiente o menor de edad.
Si concurren los requisitos antes indicados, el Juez deberá valorar, además, algunas circunstancias (más subjetivas que objetivas) que influirán en la decisión de suspender el lanzamiento o no:
- Si la entrada o permanencia del inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad.
- Si los habitantes de la vivienda cooperan o no con las autoridades competentes para la búsqueda de solución alternativa.
Finalmente, no podrá, en ningún caso, el Juez acordar la suspensión en determinados supuestos, que son los siguientes:
- Cuando el inmueble sea propiedad de una persona física que tenga en él su domicilio habitual o segunda residencia acreditada, independientemente del número de viviendas de las que sea propietario.
- Cuando el inmueble sea propiedad de una persona jurídica que lo tuviera cedido a una persona física para su domicilio habitual o segunda residencia acreditada.
- Cuando la entrada en el inmueble sea consecuencia de delito.
- Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se está utilizando para actividades ilícitas.
- Cuando el inmueble sea de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado a la vivienda un solicitante.
- Cuando la entrada en el inmueble se haya producido en momento posterior a la entrada en vigor de este Real Decreto-ley (23 diciembre).
En Sáez Abogados tenemos dilatada experiencia en el asesoramiento jurídico integral de todas las cuestiones relacionadas con los arrendamientos tanto desde el punto de vista del arrendador como del arrendatario, así como en cualesquiera otros temas relacionados con viviendas.
Rubén Díaz
Abogado procesal-civil
Rubén desarrolla su labor fundamentalmente en el ámbito procesal civil, si bien también interviene en materia de protección de datos, redacción y revisión de contratos civiles y asesoramiento de empresas.
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