Nuevas medidas para los arrendamientos de vivienda
Se ha publicado hoy mismo, 27 de enero, en el BOE el Real Decreto-ley 2/2021, de 26 de enero, de refuerzo y consolidación de medidas sociales en defensa del empleo.
La disposición final octava del citado Real Decreto-ley modifica los artículos 2 y 4.1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, con objeto de extender la protección de las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad.
Básicamente, son dos las medidas adoptadas:
De una parte, se amplía hasta la finalización del actual estado de alarma (00:00 horas del día 9 de mayo de 2021) la posibilidad de solicitar la moratoria en el pago de la renta, cuando el arrendador sea un gran tenedor o entidad pública;
De otra parte, se amplían hasta esa misma fecha los contratos de arrendamiento de vivienda que pueden acogerse a la prórroga extraordinaria de seis meses, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
Pasamos a comentar con algo más de detalle las medidas adoptadas en el nuevo Real Decreto-ley:
Prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual
El artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo establecía que, en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, finalizara el periodo de prórroga obligatoria o tácita del contrato, podía solicitar el arrendatario una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento.
Esta prórroga extraordinaria tenía una duración por un periodo máximo de seis meses, siendo aplicable, por lo demás, las restantes condiciones pactadas en su día por las partes en el contrato de arrendamiento firmado.
Y el arrendador estaba obligado a aceptar la solicitud de prórroga extraordinaria efectuada por el arrendatario, salvo que las partes, de mutuo acuerdo, pactaran otras condiciones.
Pues bien, con el nuevo Real Decreto-ley publicado hoy en el BOE, se mantiene la prórroga extraordinaria del contrato en los términos antes indicados, si bien:
- Se introduce como novedad que, cuando dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta la finalización del estado de alarma (00:00 horas del día 9 de mayo de 2021), finalice el periodo de prórroga obligatoria o tácita del contrato, el arrendatario podrá solicitar la citada prórroga extraordinaria.
- Se introduce como novedad que el arrendador podrá oponerse a la solicitud de prórroga obligatoria cuando haya comunicado al arrendatario en los términos legalmente previstos la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Moratoria en el pago de la renta de un arrendamiento de vivienda habitual
La novedad introducida, en este caso, radica en que el arrendatario de vivienda (y que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo), podrá solicitar del arrendador, hasta la finalización del estado de alarma (00:00 horas del día 9 de mayo de 2021) el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
Para ello es necesario, además:
- Que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
- Que las partes no hubieran alcanzado ya previamente un acuerdo para el aplazamiento o la condonación total o parcial de la renta.
Nosotros
En Sáez Abogados tenemos dilatada experiencia en el asesoramiento jurídico integral de todas las cuestiones relacionadas con los arrendamientos, incluyendo la cláusula rebus sic stantibus, tanto desde el punto de vista del arrendador como del arrendatario.
Rubén Díaz
Abogado procesal-civil
Rubén desarrolla su labor fundamentalmente en el ámbito procesal civil, si bien también interviene en materia de protección de datos, redacción y revisión de contratos civiles y asesoramiento de empresas.
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