Recientemente, el día 19 de diciembre entro en vigor el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Este texto ha surgido, principalmente, para intentar paliar, por una parte, la irrefrenable subida de precios de los alquileres que se ha venido padeciendo en los últimos años y, por otra, el establecimiento de pisos destinados al uso turístico, que cada vez más están en auge en las zonas céntricas de las principales ciudades de nuestro país.

Medidas en contratos de arrendamiento de vivienda

El presente Real Decreto-Ley viene a revertir y subsanar la reforma llevada a cabo en el año 2013 sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos en aras de beneficiar al arrendatario dotándole de una mayor estabilidad en la vivienda.

Se reestablece la prórroga obligatoria de duración del contrato de alquiler en cinco años entre personas físicas y siete entre personas jurídicas, si se hubiese pactado entre las partes una duración inferior.

Una vez transcurrido el período de prórroga obligatoria, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovar el contrato de alquiler, éste se prorrogará tácitamente durante tres años más, y no anualmente como venía sucediendo hasta el momento.

La renta solo podrá ser revisada cada año en los términos pactados por las partes. Si no se detallase el índice o metodología de referencia se aplicará la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. En caso de no haberse pactado nada, no se podrá revisar durante la vigencia del contrato.

En cuanto a la fianza que se puede exigir al arrendatario, el importe no podrá exceder de dos mensualidades, ya sea a través de depósito o de aval bancario. Si la duración del contrato excediese de los plazos mencionados, las partes podrán acordar la fianza que estimen conveniente.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato cuando el arrendador sea una persona jurídica serán a su cargo, a excepción de los servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

Respecto al Impuesto de Bienes Inmuebles, en los supuestos de viviendas destinadas a uso residencial con renta limitada por una norma jurídica, no se repercutirá al arrendatario cuando el arrendador sea una persona jurídica.

Los arrendatarios estarán exentos de tributar por el Impuesto de Transmisión Patrimonial cuando la vivienda alquilada se destine a uso residencial.

Medidas contra el establecimiento de pisos turísticos

Las Comunidades de Propietarios se han visto también beneficiadas en su lucha frente a los pisos turísticos, rebajándose la exigencia de quórum legal de unanimidad previsto en la Ley de Propiedad Horizontal al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de cuotas de participación, para evitar que las viviendas se destinen al uso turístico.

Esta misma mayoría se exigirá para acordar el aumento de los gastos de comunidad, hasta en un 20%, a los pisos turísticos.

Estos acuerdos no tendrán carácter retroactivo respecto de los pisos turísticos que fueran legales. No obstante, sí tendrán valor sobre aquellas viviendas destinadas al uso turístico que fueran ilegales, esto es, las que no hubieran sido declaradas como tales ante el Ayuntamiento o departamento de turismo de su Comunidad Autónoma, y/o hubieran incumplido la prohibición acordada por unanimidad en junta.

Medidas en los procedimientos de desahucio de viviendas

Otras de las medidas que se han adoptado en este texto legal, es la posibilidad de suspender el procedimiento de desahucio cuando los okupas demandados se encuentren en situación de vulnerabilidad, apreciada por los servicios sociales, durante el plazo máximo de un mes, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica.

Medidas urgentes sí, pero ¿efectivas?

Aún queda mucho camino por recorrer para que las medidas adoptadas sean realmente efectivas. Se propusieron una serie de medidas en las Proposiciones de Ley planteadas por PSOE y Podemos, que hubieran dotado de una mayor seguridad al arrendatario, pero que finalmente se han obviado.

Entre dichas propuestas, una de las más ventajosas para el arrendatario era que en caso de venta de la vivienda alquilada, tuviese derecho a quedarse en ella hasta que finalizase el contrato de alquiler, no teniendo que inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad para hacer valer su derecho.

Por otra parte, se propuso que, en áreas urbanas con mercado de vivienda tensionado, es decir, aquellas que hubiesen experimentado un incremento abusivo de las rentas de alquiler de la vivienda habitual, fuesen las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos, en el caso de los municipios de Madrid y Barcelona, quienes fijasen unos precios de referencia de manera temporal.

No se descarta en ningún caso que, si sigue aumentando exponencialmente el precio de los alquileres, se adopten estas medidas a fin de que los arrendatarios puedan ejercer satisfactoriamente su derecho al uso y disfrute de una vivienda digna y adecuada, que proclama el artículo 47 de la Constitución Española.

Eva Reguera
Abogada

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