Cómo reclamar los daños del inquilino a la finca arrendada

por 8 Oct, 2020Fiscal

Abogado procesal-civil

Los contratos de arrendamiento pueden generar algunos inconvenientes para el arrendador cuando el arrendatario deja de cumplir el contrato firmado, ya se trate de arrendamientos de vivienda o de local.

Uno de estos problemas tiene lugar cuando el inquilino entrega la finca arrendada y se comprueba que presenta daños que no son debidos al uso normal y diligente de la finca arrendada ni al mero paso del tiempo.

Y precisamente en esta cuestión nos vamos a referir indicando lo que debe hacer el arrendador para poder reclamar después al arrendatario el abono del coste de reparación de los desperfectos que haya podido sufrir la finca arrendada.

Los pasos fundamentales a tener en cuenta son los siguientes:

Firma de Acta de entrega de llaves

En el caso de que el arrendatario esté dispuesto a abandonar la finca arrendada resulta esencial que se firme entre las partes un documento que deje constancia de que el arrendatario procede, en ese momento, a devolver la posesión de la finca arrendada al arrendador entregándole las llaves de la misma.

Revisión del estado de la finca arrendada

En el mismo momento en el que el arrendatario devuelve al arrendador la posesión de la finca arrendada resulta indispensable que este último proceda a revisar la misma para comprobar si se devuelve o no en el estado y términos pactados en el contrato.

De hecho, en el Acta de entrega de llaves debe dejarse constancia de la conformidad o disconformidad del arrendador con el estado en el que se le devuelve la finca arrendada.

Levantamiento de Acta Notarial sobre el estado de la finca

Tanto si el arrendatario acepta la firma del Acta de entrega de llaves, como si no lo hace, si el arrendador, una vez devuelta la posesión de la finca, aprecia la existencia de daños causados de forma negligente o dolosa por el arrendatario, lo que procede es que el mismo día de la devolución:

  1. El arrendador tome fotografías de forma minuciosa de todos los desperfectos, daños o ausencia de elementos que aprecie en la finca arrendada.
  2. Se persone, a requerimiento del arrendador, un Notario en la finca arrendada a los efectos de levantar Acta en la que deje constancia que el arrendador manifiesta que la finca presenta daños y que le han sido entregadas fotografías que ha podido comprobar que se corresponden fielmente con la realidad de la misma.

No devolución del importe de la fianza

Si el arrendador tiene en su poder la fianza legalmente exigida o cualquier otra fianza o garantía adicional pactada en el contrato de arrendamiento, aconsejamos siempre que no se proceda a la devolución o cancelación de la misma hasta que no se haya podido determinar y valorar el coste de la reparación de los daños causados.

Si finalmente el coste de reparación es superior a la fianza, habrá que reclamar la diferencia al arrendatario, de la misma forma que si el coste de reparación fuera inferior habría que proceder, a la mayor brevedad posible, a la devolución al arrendatario del importe que le corresponda. Lo que nos lleva al siguiente paso.

Informe pericial de verificación del estado y valoración del coste de reparación

Para completar todo lo anteriormente señalado, nada mejor que solicitar de un perito un dictamen que tenga por objeto la verificación del estado de la finca arrendada y valoración del coste de reparación de los daños ocasionados a la misma por el arrendatario.

Como en los anteriores hitos, cuanto antes se compruebe por el perito el estado de la finca, mejor.

Conclusión

Habrán observado que hemos insistido mucho en todos los apartados anteriores en que la comprobación del estado de la finca se haga a ser posible el mismo día de la devolución de la posesión (comprobación visual del arrendador; toma de fotografías; presencia de Notario para levantamiento de Acta, etc.)

Esto es así debido a que los Tribunales insisten en que se proceda en esos términos para tener por acreditados, en su caso, los daños alegados por el arrendador. Sirva a modo de ejemplo lo manifestado por Sentencia 65/2016 de 27 de octubre de la Audiencia Provincial de Teruel (Recurso 92/2016) que señala que:

“Siendo el momento y el lugar de la resolución con la devolución de las llaves en el local, el procedente para la liquidación de las obligaciones derivadas del contrato a su extinción, ya que es el momento en el que se transmite de la posesión del arrendatario al arrendador, el apropiado para determinar de una forma fehaciente la posible existencia de daños en el inmueble, al margen de los propios del uso normal de las cosas, pues de lo contrario si como ocurre en el presente caso, no se hace a objeción alguna en el momento de la entrega, ni se reclaman los supuestos daños hasta ocho meses después, no es posible determinar si aquéllos tuvieron lugar durante la posesión del arrendatario, o en un momento posterior”. 

Nosotros

 

En Sáez Abogados somos expertos en arrendamientos teniendo dilatada experiencia en el asesoramiento jurídico integral en todas las cuestiones relacionadas con el alquiler de viviendas o locales comerciales tanto desde el punto de vista del arrendador como desde la posición del arrendatario, incluyendo tanto la redacción y revisión de contratos de arrendamiento como la tramitación de procesos judiciales arrendaticios.

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Después de que se produjese la salida del Reino Unido de la Unión Europea (Brexit) el día 31 de enero del 2020, hemos pasado a un periodo de transición.

Esta etapa se acordó como parte del Acuerdo de Retirada y actualmente está previsto que dure hasta el 31 de diciembre de 2020. Mientras tanto, la situación permanecerá sin cambios para los ciudadanos, consumidores, empresas, inversores, estudiante, etc. residentes tanto en la Unión Europea como en Reino Unido.

A continuación, analizaremos rigurosamente las principales consecuencias fiscales en el Impuesto sobre el Valor Añadido que nos afectarán a partir del 1 de enero de 2021.

Importaciones

El Reino Unido será considerado como un “país tercero” a efectos del IVA, es decir, un país no miembro de la Unión Europea. Por lo tanto, la importación de mercancías requerirá la presentación en la Aduana de la declaración de importación (Documento Único Administrativo o DUA).

Además, se exigirá el pago en la Aduana del correspondiente IVA, así como los aranceles que correspondan.

Por otro lado, existe la posibilidad de acogerse al IVA diferido, el cual consiste en incluir la cuota liquidada por Aduanas en la declaración del Modelo 303 correspondiente al periodo en el que se reciba el documento, siendo el periodo de ingreso el que corresponda a dicha declaración.

La base imponible del IVA que se incluirá en el Modelo 303, se calculará añadiendo al valor de la mercancía los impuestos, derechos y demás gravámenes que se devenguen con motivo de la importación, salvo el IVA, y los gastos accesorios (comisiones y gastos de embalaje, transporte y seguro que se produzcan hasta el primer lugar de destino de los bienes en el interior de la Comunidad).

Para poder optar por esta modalidad se deberá ser empresario o profesional actuando como tal y presentar el IVA mensualmente.

Exportaciones

Las mercancías que se transporten desde el territorio de aplicación del impuesto (Península y Baleares) a Reino Unido serán consideradas exportaciones y, por consiguiente, estarán exentas de IVA. Para justificar esta exención se deberá aportar la declaración aduanera.

Prestación de servicios

Cambia la aplicación de la regla de cierre prevista en la regulación de las reglas de localización para determinados servicios. Es decir, se aplicarán las pautas previstas en los arts. 69 y 70 de la Ley del IVA, y en concreto, la regla de uso efectivo recogida en el art. 70 Dos de la Ley del IVA, de tal forma que estarán sujetos al IVA español los servicios enumerados en dicho artículo cuando se localicen en Reino Unido pero su utilización o explotación efectiva se realice en el territorio de aplicación del IVA español.

Impuestos especiales

Los productos susceptibles de llevar impuestos especiales, como los hidrocarburos, tabaco o alcohol entre otros estarán sujetos a tributación en el país de destino sin que puedan circular por la Unión Europea bajo el régimen suspensivo, el cual permite, a grandes rasgos, diferir la tributación hasta el momento en que tiene lugar el consumo de bienes.

Aranceles

Hay que añadir también, que las mercancías estarán sujetas a una supervisión y control aduanero, así como el pago correspondiente de aranceles. Además, determinadas mercancías pueden sufrir restricciones o prohibiciones a la entrada al territorio.

Efectos formales en las declaraciones a presentar

Como las operaciones con Reino Unido dejarán de ser operaciones intracomunitarias, ya no será necesario declararlas en el Modelo 349, por lo tanto, cuando los empresarios o profesionales españoles realicen operaciones con el citado país no tendrán obligación de identificarse con el NIF-IVA. Por el contrario, como las operaciones serán consideradas importaciones o exportaciones, será necesario disponer de un número EORI.

Representante fiscal

Una sociedad establecida en el Reino Unido que realice operaciones en un Estado miembro de la Unión Europea podrá ser obligada por dicho país a designar a un representante fiscal como deudor del IVA.

Régimen especial de prestación de servicios de telecomunicaciones, de radiodifusión y televisión o electrónicos

Los empresarios establecidos en el Reino Unido que apliquen el régimen de Mini One-Stop Shop (MOSS) para las prestaciones de servicios de telecomunicaciones, radiodifusión y electrónicos a particulares residentes en la Unión Europea, deberán cambiar su identificación MOSS y registrarse en un Estado miembro en el régimen de no establecidos en la Unión.

Devolución IVA no establecidos

Los empresarios establecidos en el Reino Unido que adquieran mercancías y servicios en el territorio de aplicación del IVA español y deseen solicitar la devolución del IVA soportado, ya no podrán presentar su solicitud por vía electrónica.

Será necesario que el solicitante nombre un representante residente en el territorio de aplicación del IVA español y que exista reciprocidad de trato en Reino Unido respecto a las empresas españolas, salvo en los siguientes casos:

  1. Plantillas, moldes y equipos adquiridos o importados para ser utilizados en la fabricación de bienes que sean exportados con destino al empresario o profesional no establecido o destruidos.
  2. Servicios de acceso, hostelería, restauración y transporte vinculados con la asistencia a ferias, congresos y exposiciones de carácter comercial o profesional que se celebren en el territorio de aplicación del Impuesto (Península e Islas Baleares).
  3. Bienes y servicios destinados a la prestación de los servicios de telecomunicaciones, de radiodifusión o de televisión y electrónicos por empresarios que apliquen la MOSS.

Nosotros

 

Rubén Díaz

Rubén Díaz

Abogado procesal-civil

Rubén desarrolla su labor fundamentalmente en el ámbito procesal civil, si bien también interviene en materia de protección de datos, redacción y revisión de contratos civiles y asesoramiento de empresas.

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rubendiaz@saezabogados.com

Mi teléfono

+34 913 95 22 39

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