Requisitos para la resolución de compraventa de inmueble

por 30 May, 2023Vivienda y arrendamientos

Abogado procesal-civil

El contrato de compraventa de bienes inmuebles con pago aplazado del precio se encuentra sometido a algunos requisitos específicos en lo que se refiere a los trámites a seguir para la resolución del contrato.

En este sentido, el artículo 1124 del Código Civil recoge con carácter general la regulación prevista para el ejercicio de la facultad resolutoria, propia de todas las obligaciones bilaterales, que tienen las partes que intervienen en un contrato.

Y, al margen de la norma general contemplada en el artículo 1124 del Código Civil, después está la norma especial en relación con el contrato de compraventa de inmuebles con precio aplazado y que se contiene en el artículo 1504 del Código Civil. En palabras del Tribunal Supremo (Sentencia de 5 de diciembre de 1997):  

“Ambos artículos no se excluyen, sino que se complementan y la acción resolutoria del 1504 supone un plus respecto a los requisitos que deben concurrir para que prospere la resolución ex artículo 1124”.

Contenido del artículo 1504 del Código Civil

El artículo 1504 del Código Civil dispone que “En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término”.

Requisitos exigidos para hacer efectiva la facultad resolutoria del artículo 1504 del Código Civil

Para que el vendedor pueda resolver el contrato de compraventa de inmueble con precio aplazado, el artículo 1504 del Código Civil exige que concurran los siguientes requisitos cuyo contenido concreto ha sido perfilado por los Tribunales.

A) Notificación judicial o por acta notarial

El artículo 1504 exige al vendedor para la resolución del contrato de compraventa de inmuebles por falta de pago del precio en el tiempo convenido notificación judicial o por acta notarial dirigida al comprador. Este requerimiento no es sino una declaración de carácter recepticio consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato.

Durante mucho tiempo se ha discutido sobre si los únicos medios posibles que debe utilizar el vendedor para comunicarse con el vendedor sobre la falta de pago del precio son estrictamente los contemplados en dicho precepto (notificación judicial o por acta notarial) o si podían emplearse otros a la luz de la tecnología actual.

Pues bien, el Tribunal Supremo en Sentencia de 17 julio 2009 por primera vez interpretó que esta notificación puede hacerse por medios fehacientes distintos a la notificación judicial o por acta notarial como son el telegrama o el burofax. Para alcanzar esta conclusión el Tribunal Supremo tiene en cuenta el criterio de interpretación de las normas jurídicas según la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas (art. 3.1 CC).

 

Concretamente, el Tribunal Supremo señaló que “el texto legal se refiere al requerimiento judicial o notarial, pero esta Sala entiende, como ha hecho otras veces (por ejemplo, aceptando el aval bancario como consignación en el retracto) en aplicación al caso de la realidad social que impone el artículo 3.1 del Código civil para la interpretación de las leyes (que desarrolla la sentencia de 26 de febrero de 2004), que el requerimiento puede ser por medios distintos fehacientes, como es el telegrama o el burofax, lo que no es más que una interpretación extensiva de aquel precepto”.

B) ¿A qué contratos resulta aplicable el artículo 1504 del Código Civil?

Otro tema que ha sido objeto de discusión es el de si el artículo 1504 del Código Civil únicamente resulta aplicable al contrato de compraventa de inmueble o si pudiera ser aplicado a otros contratos que presentan alguna semejanza con el de compraventa.

 

Al respecto, el Tribunal Supremo, desde antiguo, ha venido señalando que este artículo solo podrá aplicarse a la compraventa de bienes inmuebles. En este sentido, en Sentencia de 30 de diciembre de 1955 ya señaló que “el artículo 1504 del Código Civil expresivo de una particularidad especialmente establecida para el contrato de compraventa de bienes inmuebles y, por ello, solamente aplicable a ésta y no a las modalidades de opción o promesa de venta”.

 

Más recientemente y en los mismos términos la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2018 (recurso 1208/2016) constató, una vez más que “se ha de concluir, conforme a la jurisprudencia citada, que el artículo 1504 CC, que establece ciertos requisitos para la resolución de los contratos de compraventa de inmuebles, solo es aplicable a estos, pero no a otros contratos, aunque presenten ciertas analogías con aquellos”.

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Rubén Díaz

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