Qué es el retracto de comuneros y cómo se ejercita

por 22 Abr, 2022Administrativo

Abogado procesal-civil

La propiedad de un bien en proindiviso por varias personas resulta frecuente y puede llegar a generar situaciones complejas y problemas de convivencia entre los distintos copropietarios.

Como punto de partida, cabe señalar que existe proindiviso cuando una persona tiene el derecho de propiedad sobre un bien de forma parcial, debido a que lo comparte con varias personas, no teniendo ninguno de los copropietarios la titularidad de una parte concreta del bien, sino que cada uno tiene una cuota abstracta, esto es, un porcentaje sobre el mismo.

Así sucede con las fincas o edificaciones de las que son titulares varias personas y en cuyo ámbito entra en juego el llamado retracto de comuneros, derecho al que vamos a realizar una aproximación para entender mejor su ámbito y funcionamiento.

¿Qué es el retracto de comuneros?

El artículo 1522 del Código Civil en relación al retracto de comuneros dispone que «El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos».

Por tanto, el retracto de comuneros es el derecho de adquisición preferente que tienen los copropietarios de una cosa común en el caso en que cualquiera de ellos quiera enajenar su parte a un tercero extraño a la cosa común.

Finalidad perseguida con la figura del retracto de comuneros

La figura del retracto de comuneros pretende evitar un excesivo fraccionamiento de la propiedad por entenderse que dicho fraccionamiento es frecuentemente generador de conflictos entre los propietarios.

Así se expresa la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo en diversas sentencias, como es el caso de la Sentencia 1143/2007, de 22 Octubre 2007 en la que se recoge que el retracto de comuneros “tiene por finalidad esencial evitar en lo posible el fraccionamiento de la propiedad en porciones o cuotas ideales y lograr su consolidación en un solo titular para evitar los efectos antieconómicos de la desmembración dominical y los conflictos que en cuanto a su administración y disfrute suelen surgir entre los condueños”.

Requisitos para el ejercicio del derecho de retracto de comuneros

Los requisitos que han de concurrir para que un copropietario puede ejercitar el derecho de retracto son básicamente los siguientes:

1) Una situación de comunidad o condominio por cuotas

La condición de comunero ha de concurrir necesariamente tanto en el momento de la enajenación de la cuota al extraño como en el momento del ejercicio del retracto.

2) La enajenación de una cuota o cuotas del bien en proindiviso

El término enajenación ha de entenderse referido a una venta o dación en pago, con exclusión de las enajenaciones a título gratuito.

En este sentido, debe tenerse en cuenta que se equipara a la venta contractual la que se produce mediante la subasta del bien en el seno de un proceso judicial.

3) La enajenación a favor de un extraño

Se entiende por extraño a toda persona física o jurídica que sea ajena a la comunidad.

La condición de extraño se debe ostentar tanto en el momento de la adquisición de la cuota por ese extraño como en el momento de ejercitarse el retracto por parte de un comunero.

4) Ejercicio del derecho dentro del plazo legal

El artículo 1524.1º del Código Civil señala como plazo de ejercicio del derecho de retracto el de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad y, en su defecto, desde que el comunero que ejercita el retracto (retrayente) hubiera tenido conocimiento de la venta (este conocimiento debe ser pleno y completo de todas las condiciones de la transmisión).

Este plazo es de caducidad por lo que no susceptible de interrupción ni de suspensión.

5) La consignación del precio y gastos

El retrayente ha de consignar el precio de la venta.

Y no solo el precio de venta, también todos los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, como los gastos necesarios y útiles realizados en el bien vendido.

Forma de ejercicio del derecho de retracto de comuneros

El derecho de retracto se deberá ejercitar mediante la presentación ante un Juzgado de demanda de juicio ordinario que deberá ir dirigida contra el comprador del bien (no es preciso demandar al vendedor).

Y el plazo para la presentación de la demanda es el de 9 días, plazo de caducidad al que se ha hecho referencia con anterioridad. En este sentido se pronuncia, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de junio de 1997 que dispone que

“si el comprador retraído consiente en el retracto ejercitado por el retrayente dentro del plazo, aquel derecho puede considerarse ejercitado y consumado, naciendo para el segundo una acción para exigir el cumplimiento de lo convenido, que es por lo tanto un supuesto completamente distinto al constitutivo de la acción de retracto.

No obstante, si por el contrario el retraído guarda silencio o se opone a las pretensiones del retrayente, ejercitadas en vía extrajudicial, en modo alguno cabe afirmar que el derecho de retracto se ha ejercitado en plazo legal, y que la acción correspondiente del retrayente no está sujeta al plazo de caducidad legalmente establecido. Esta disociación entre ejercicio del derecho y acción de retracto, a los efectos de que el plazo de caducidad legal afecte al primero pero no a la segunda, ha sido expresamente rechazada por la jurisprudencia de esta Sala”

En Sáez Abogados tenemos amplia experiencia en la resolución de consultas y asesoramiento y tramitación de procedimientos que afectan a bienes en proindiviso.

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Rubén Díaz

Rubén Díaz

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Rubén desarrolla su labor fundamentalmente en el ámbito procesal civil, si bien también interviene en materia de protección de datos, redacción y revisión de contratos civiles y asesoramiento de empresas.

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