Tácita reconducción en el contrato de arrendamiento

Vamos a analizar algunas cuestiones interesantes relacionadas con los contratos de arrendamiento ya sean de vivienda o de local de negocio.

En otras ocasiones anteriores nos hemos referido a la finalización del contrato de arrendamiento o las novedades introducidas por la Ley de Vivienda

En esta ocasión vamos a centrarnos en lo que se conoce como tácita reconducción.

Duración inicial y prórrogas legales en el contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento se rige por la normativa que se encuentra vigente en el momento de concertarse el contrato, teniendo en cuenta que desde que entró en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 son muchas las modificaciones que se han llevado a cabo y algunas de ellas han afectado a su duración.

La duración del contrato de arrendamiento se compone de dos elementos esenciales:

• De una parte, la duración inicial que las partes han acordado que el contrato tenga, debiendo respetarse en todo caso la duración mínima del arrendamiento fijada por la Ley.
• De otra parte, las prórrogas legalmente previstas una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.

Dicho lo anterior, la tácita reconducción únicamente entrará en juego una vez finalizada tanto la duración inicial pactada como las prórrogas legalmente previstas.

Qué es la tácita de reconducción

De la lectura del artículo 1566 del Código Civil se aprecia claramente en qué consiste la tácita reconducción:

 “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”.

 Por tanto, una vez terminado el contrato (duración inicial más las prórrogas legalmente previstas en cada momento) para que haya tácita reconducción es suficiente que el arrendatario continúe en la posesión de la cosa arrendada durante 15 días y que no haya oposición por parte del arrendador.

 Cuando se produce esa situación los Tribunales (por ejemplo, sentencia de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo de 14 de abril de 2006) consideran que queda extinguido el contrato de arrendamiento firmado en su día y nace un nuevo contrato de arrendamiento que tiene el mismo contenido que el anterior salvo en lo que se refiere a su duración. Es decir, que la duración del nuevo contrato de arrendamiento será la siguiente:

• Si en el contrato de arrendamiento inicial se pactó una renta anual, mientras ninguna de las partes diga nada, el contrato se irá renovando de año en año.
•  Si en el contrato de arrendamiento inicial se pactó una renta mensual, mientras ninguna de las partes manifieste lo contrario, el contrato se renovará mes a mes.

Algunas cuestiones prácticas de la tácita de reconducción a tener en cuenta

A)¿Y si la renta del contrato inicial de arrendamiento se fijó anualmente, pero abonándose mes a mes, cuál es la duración del nuevo contrato?

Al respecto, resulta esclarecedora la Sentencia de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2018 que determina que:

 “no siendo lógico entender que un mero fraccionamiento mensual de una renta fijada anualmente determine que la duración del contrato es mensual (…).”

 Es decir, que si en el contrato de arrendamiento inicial se fijó una renta anual, pero pagadera mes a mes, cuando se produzca la tácita reconducción el nuevo contrato que surge se renovará año a año y no mes a mes ya que lo esencial es que se haya fijado la renta con carácter anual o mensual.

B)¿El nuevo contrato surgido de la tácita reconducción, qué contenido tiene?

Una vez que se ha producido la tácita reconducción, el nuevo contrato de arrendamiento tendrá el mismo contenido y estipulaciones que las partes pactaron para el contrato de arrendamiento inicial, si bien con dos excepciones importantes:

• La duración del nuevo contrato que será mensual o anual dependiendo, como hemos visto, de que en el contrato de arrendamiento inicial la renta se hubiera fijado con carácter anual o mensual.
•  Las garantías que se hubieran podido prestar en el contrato de arrendamiento inicial se extinguen puesto que estamos ante un nuevo contrato. Es el caso, por ejemplo, de los avalistas del arrendatario.
  

 C)¿Si el arrendador cobra renta del arrendatario se entiende que hay aquiescencia por su parte?

Entre otras, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo de 11 de febrero de 2002 se ha pronunciado expresamente señalando que el solo hecho de que el arrendatario abone rentas al arrendador una vez finalizado el contrato de arrendamiento inicial y que el arrendador las cobre y no las rechace, esa circunstancia, por sí sola, no supone que el arrendador haya consentido la tácita reconducción.

En Sáez Abogados tenemos dilatada experiencia en el asesoramiento jurídico en materia de arrendamientos tanto de viviendas como de locales comerciales, asesorando a arrendadores y arrendatarios en estos temas.