Sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles: cómo funciona y cuándo conviene
28/07/2026
Aportar inmuebles a una sociedad patrimonial
28/07/2026
Sociedad patrimonial para alquiler de inmuebles: fiscalidad y requisitos
Una sociedad patrimonial para alquiler de inmuebles es una sociedad que destina su patrimonio inmobiliario al arrendamiento. Es una de las formas más frecuentes de sociedad patrimonial familiar, y su fiscalidad depende de un detalle que muchos pasan por alto: si el alquiler es o no una actividad económica.
En Sáez Abogados llevamos cincuenta años asesorando a familias e inversores inmobiliarios en Madrid, con un sistema de trabajo certificado bajo la norma ISO 9001:2015. Aquí te explicamos cómo tributa el alquiler en una sociedad y cuándo compensa frente al IRPF.
Tabla de contenidos
- Sociedad patrimonial para alquiler de inmuebles: fiscalidad y requisitos
- Qué es una sociedad patrimonial de alquiler de inmuebles
- ¿El alquiler es actividad económica? El requisito del empleado
- Cómo tributa el alquiler en la sociedad
- ¿Sociedad o IRPF? Cuándo compensa
- Cuándo conviene y cuándo no
- Por qué planificarlo con Sáez Abogados
- Preguntas frecuentes
- Habla con nuestros abogados
Qué es una sociedad patrimonial de alquiler de inmuebles
Es una sociedad cuyo activo son inmuebles destinados al alquiler y que, salvo excepción, se considera patrimonial: más de la mitad de su activo no está afecto a una actividad económica, según el artículo 5.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. La diferencia con la mera tenencia de inmuebles es que aquí sí se obtienen rentas por el arrendamiento.
¿El alquiler es actividad económica? El requisito del empleado
El alquiler de inmuebles solo es actividad económica cuando existe al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a gestionarlo, según el artículo 27.2 de la Ley del IRPF. Este requisito es la frontera que decide toda la fiscalidad de la sociedad.
| Sin empleado a jornada completa | Con empleado a jornada completa | |
|---|---|---|
| Calificación | Patrimonial | Actividad económica |
| Tipos reducidos de IS | No | Posibles |
| Exención en Patrimonio | No | Sí, cumpliendo requisitos |
| Reducción del 95% en Sucesiones | No | Sí, cumpliendo requisitos |
Cómo tributa el alquiler en la sociedad
La sociedad tributa por los rendimientos del alquiler en el Impuesto sobre Sociedades al tipo general del 25%, y puede deducir los gastos asociados: IBI, comunidad, reparaciones, amortización, seguros o intereses. Frente al IRPF, cuyo tipo marginal puede llegar cerca del 48%, el 25% parece siempre mejor.
Hay un matiz decisivo: en el IRPF, el alquiler de vivienda habitual permite una reducción del rendimiento neto que no existe dentro de la sociedad. Por eso la comparación no es 25% contra 48%, sino que depende del tipo de inmueble, del volumen de rentas y de si se reinvierten los beneficios.
¿Sociedad o IRPF? Cuándo compensa
La sociedad suele compensar cuando hay muchas rentas de alquiler, cuando los beneficios se reinvierten en más inmuebles en lugar de repartirse, o cuando el objetivo principal es proteger y ordenar la sucesión del patrimonio. Para un pequeño número de inmuebles que generan una renta modesta, el IRPF suele salir más a cuenta.
Cuándo conviene y cuándo no
Conviene valorar la sociedad cuando el patrimonio en alquiler es relevante y el objetivo va más allá de lo fiscal: gestión unificada, protección y relevo generacional. No compensa cuando el volumen es pequeño o cuando se pierde la reducción del IRPF sin nada que la compense.
Un ejemplo de lo que está en juego
Una familia con ocho inmuebles en alquiler contrata a una persona a jornada completa para gestionarlos. Al cumplir el requisito del artículo 27.2 de la Ley del IRPF, la sociedad puede tratarse como actividad económica: accede a ventajas fiscales y, llegado el momento, a la reducción del 95% en la herencia.
La misma familia, con solo dos pisos, no justificaría ese empleado. Su sociedad sería patrimonial y probablemente el IRPF, con su reducción por alquiler de vivienda, resultaría más eficiente. El mismo patrimonio, dos decisiones opuestas según el detalle.
Por qué planificarlo con Sáez Abogados
Estudiamos si tu alquiler puede estructurarse como actividad económica y cómo encaja en la estructura de tu empresa familiar. Cincuenta años de experiencia y calidad certificada ISO 9001:2015.
El requisito del empleado a jornada completa es el que más comprobaciones genera en este tipo de sociedades. Si la Agencia Tributaria discute que la actividad de alquiler sea económica, el procedimiento lo llevan nuestros abogados fiscalistas en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Cómo tributa el alquiler de inmuebles en una sociedad patrimonial?
La sociedad tributa por las rentas del alquiler en el Impuesto sobre Sociedades al tipo general del 25%, y puede deducir los gastos asociados al alquiler. Al ser patrimonial, queda excluida de los tipos reducidos y de las reservas de capitalización y de nivelación.
¿Cuándo el alquiler es actividad económica?
El alquiler de inmuebles solo se considera actividad económica cuando existe al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a su gestión, según el artículo 27.2 de la Ley del IRPF. Sin ese empleado, la sociedad es patrimonial.
¿Compensa alquilar a través de una sociedad o como persona física?
Depende del volumen. En persona física, el alquiler de vivienda permite una reducción del rendimiento neto en el IRPF que no existe en la sociedad. La sociedad suele compensar solo con muchas rentas, reinversión o un objetivo de protección y sucesión del patrimonio.
¿Una sociedad de alquiler puede aplicar la reducción del 95% en herencias?
Solo si el alquiler está estructurado como una auténtica actividad económica, con el empleado a jornada completa. En ese caso las participaciones pueden dar derecho a la exención en Patrimonio y a la reducción del 95% en Sucesiones. Como mera patrimonial, no.
Habla con nuestros abogados
Cada patrimonio es distinto. Cuéntanos tu caso y te explicamos, sin compromiso, la mejor forma de estructurarlo. Llámanos al 913 952 239.
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