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28/07/2026
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Aportar inmuebles a una sociedad patrimonial: impuestos y pasos
Aportar inmuebles a una sociedad patrimonial es transmitir su propiedad a la sociedad a cambio de participaciones. Es el paso previo a tener el patrimonio inmobiliario en una sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles, y tiene un coste fiscal que conviene calcular antes de decidir.
En Sáez Abogados, con cincuenta años de experiencia y certificación ISO 9001:2015, planificamos estas operaciones para que el coste fiscal no se dispare. Aquí te explicamos qué impuestos se pagan al aportar y cómo, en ciertos casos, se pueden diferir.
Tabla de contenidos
Qué significa aportar inmuebles a una sociedad patrimonial
Es una aportación no dineraria: una persona física transmite un inmueble a la sociedad y, a cambio, recibe participaciones. A efectos fiscales es una transmisión, aunque no haya dinero de por medio, y por eso genera tributación tanto en el IRPF como en la plusvalía municipal.
Qué impuestos pagas al aportar
La aportación de un inmueble a una sociedad tributa, con carácter general, por tres vías: una ganancia patrimonial en el IRPF del aportante, la plusvalía municipal del terreno urbano, y la exención en Operaciones Societarias. El IVA solo se devenga en casos específicos.
| Impuesto | Quién lo paga | Clave |
|---|---|---|
| IRPF (ganancia patrimonial) | Aportante | Valor de transmisión − valor de adquisición |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Aportante | Incremento de valor del terreno urbano |
| Operaciones Societarias | — | Exenta al aportar a cambio de participaciones |
| IVA | Según el caso | Solo en supuestos específicos |
La ganancia patrimonial del IRPF suele ser el coste más importante: se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y su valor de transmisión, e integra la base del ahorro.
Cómo diferir la tributación: el régimen especial
En determinados casos, la ganancia del IRPF y la plusvalía municipal se pueden diferir mediante el régimen especial del artículo 87 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. No se elimina el impuesto: se aplaza, porque la sociedad conserva el valor histórico del inmueble hasta que lo transmita.
Para aplicarlo, el aportante debe participar en al menos el 5% de los fondos propios de la sociedad tras la aportación y la operación debe responder a motivos económicos válidos, no solo al ahorro fiscal. Bien planificado, este régimen puede ser la diferencia entre que la operación sea viable o no.
Pasos para aportar un inmueble
- Valoración del inmueble a valor de mercado y cálculo del coste fiscal.
- Revisión de cargas: si está hipotecado, se necesita el consentimiento del banco para subrogar el préstamo.
- Escritura pública de aportación y ampliación de capital o constitución.
- Inscripción del cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
- Liquidación de los impuestos correspondientes.
Un ejemplo de lo que está en juego
Un propietario quiere aportar a su sociedad un local comprado hace veinte años por 120.000 euros y que hoy vale 300.000. Si aporta sin más, tributaría en el IRPF por una ganancia patrimonial de 180.000 euros, más la plusvalía municipal del terreno. El coste podría hacer inviable la operación.
Analizando si cumple los requisitos del régimen especial del artículo 87 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, esa tributación puede diferirse: la sociedad recibe el local por su valor histórico y el impuesto se aplaza hasta una futura transmisión. La operación pasa de inviable a posible, siempre que exista un motivo económico válido.
Por qué hacerlo con Sáez Abogados
Calculamos el coste real, verificamos si procede el régimen especial y coordinamos notaría, registro y banco. Y pensamos en el siguiente paso: cómo tributarán esos inmuebles en la sociedad y cómo se transmitirán en la herencia. Cincuenta años de experiencia y calidad certificada ISO 9001:2015.
El régimen especial de neutralidad exige acreditar un motivo económico válido, y es precisamente lo que la Agencia Tributaria revisa años después de la aportación. Documentamos la operación pensando en esa comprobación, y si llega, la defienden nuestros abogados fiscalistas en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al aportar un inmueble a una sociedad patrimonial?
La aportación genera una ganancia patrimonial en el IRPF del aportante, por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble. Además se devenga la plusvalía municipal si hay incremento de valor del terreno urbano. La operación suele estar exenta de Operaciones Societarias.
¿Se puede aportar un inmueble sin pagar impuestos?
En algunos casos se puede diferir la tributación mediante el régimen especial del artículo 87 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, si el aportante participa en al menos el 5% de la sociedad tras la aportación y existen motivos económicos válidos. No se elimina el impuesto, se aplaza.
¿Aportar un inmueble paga plusvalía municipal?
Sí, con carácter general, porque a efectos legales es una transmisión del terreno. Solo se difiere si se aplica el régimen especial del artículo 87 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Conviene calcularla antes, porque puede hacer inviable la operación.
¿Qué pasa si el inmueble está hipotecado?
Si el inmueble tiene una hipoteca, la aportación requiere el consentimiento del banco para la subrogación del préstamo. Es un paso que hay que prever, porque la entidad puede exigir nuevas condiciones o comisiones de novación.
Habla con nuestros abogados
Cada patrimonio es distinto. Cuéntanos tu caso y te explicamos, sin compromiso, la mejor forma de estructurarlo. Llámanos al 913 952 239.
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