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Sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles: cómo funciona y cuándo conviene
Una sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles es una sociedad cuyo activo está formado, en más de la mitad, por inmuebles no afectos a una actividad económica. Es la variante más habitual de la sociedad patrimonial familiar cuando el patrimonio a proteger es, sobre todo, inmobiliario.
En Sáez Abogados, con cincuenta años asesorando patrimonios familiares en Madrid y un sistema certificado bajo la norma ISO 9001:2015, diseñamos estas estructuras pensando en la fiscalidad y en la herencia desde el primer día. Aquí explicamos cómo funciona la tenencia de inmuebles en una sociedad y cuándo conviene.
Tabla de contenidos
- Sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles: cómo funciona y cuándo conviene
- Qué es una sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles
- Tenencia vs. alquiler: la línea que decide tu fiscalidad
- Cómo tributa la tenencia de inmuebles en la sociedad
- Ventajas y riesgos de tener tus inmuebles en una sociedad patrimonial
- (Cuándo conviene constituirla y cuándo no
- Por qué estructurarla con Sáez Abogados
- Preguntas frecuentes
- Habla con nuestros abogados
Qué es una sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles
Es una sociedad (normalmente una sociedad limitada) cuya única finalidad es tener y administrar inmuebles: pisos, locales, naves o solares que no están afectos a una actividad económica. Esta calificación procede del artículo 5.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades y se cumple cuando más de la mitad del activo son bienes no afectos a una actividad.
La titularidad de los inmuebles pasa de las personas físicas a la sociedad, y los miembros de la familia pasan a ser socios. En lugar de heredar o transmitir cada inmueble por separado, se transmiten participaciones.
Tenencia vs. alquiler: la línea que decide tu fiscalidad
La mera tenencia de inmuebles no es una actividad económica. El alquiler tampoco lo es, salvo que exista al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, según el artículo 27.2 de la Ley del IRPF. Esa frontera lo cambia todo: sin actividad económica, la sociedad es patrimonial y pierde ventajas fiscales clave.
| Aspecto | Mera tenencia | Alquiler con estructura |
|---|---|---|
| ¿Actividad económica? | No | Sí, con empleado a jornada completa |
| Calificación | Patrimonial | Puede ser activa |
| Exención en Patrimonio / 95% en herencia | En riesgo | Accesible si cumple requisitos |
| Gasto deducible | Limitado | Gastos de la actividad |
Si tu objetivo es alquilar, conviene leer nuestra guía sobre la sociedad patrimonial para alquiler de inmuebles.
Cómo tributa la tenencia de inmuebles en la sociedad
Una sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles tributa en el Impuesto sobre Sociedades al tipo general del 25% y queda excluida de los tipos reducidos y de las reservas de capitalización y de nivelación. En la mera tenencia, además, el gasto deducible es limitado, porque no hay una actividad que genere costes asociados.
Frente al IRPF, cuyo tipo marginal puede acercarse al 48%, el 25% del Impuesto sobre Sociedades puede parecer siempre mejor. No lo es: sin gasto deducible relevante y sin acceso a los incentivos de las sociedades activas, la ventaja real depende del volumen del patrimonio y del objetivo que se persiga.
Ventajas y riesgos de tener tus inmuebles en una sociedad patrimonial
La ventaja principal no es fiscal, sino de organización: los inmuebles quedan bajo una sola estructura, con reglas claras de gestión y de transmisión. Eso facilita la protección del patrimonio y el relevo generacional.
El riesgo principal es fiscal. Al ser patrimonial, las participaciones no dan derecho a la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y, con ello, decae la reducción del 95% en el Impuesto sobre Sucesiones por empresa familiar. Además, meter los inmuebles en la sociedad tiene un coste: es una aportación que puede generar tributación, como explicamos en la guía sobre aportar inmuebles a una sociedad patrimonial.
(Cuándo conviene constituirla y cuándo no
Conviene cuando existe un patrimonio inmobiliario relevante —varios inmuebles— que se quiere gestionar de forma unificada y transmitir con orden a la siguiente generación. No suele compensar con un único inmueble, con patrimonios pequeños o cuando el único objetivo es pagar menos impuestos.
Un ejemplo de lo que está en juego
Una familia con cuatro pisos en alquiler quiere reunirlos en una sociedad para protegerlos y ordenar la herencia. Si se limita a aportar los inmuebles sin más, la sociedad será patrimonial: pagará el 25% sin apenas gasto deducible y, al fallecer los padres, los hijos no podrán aplicar la reducción del 95% en Sucesiones.
Planificando la operación al revés (definiendo primero el objetivo sucesorio y valorando si el alquiler puede estructurarse como actividad económica) la misma familia puede conservar ventajas fiscales que, en un patrimonio de este tamaño, se miden en decenas de miles de euros. La diferencia no está en constituir o no la sociedad, sino en cómo se hace.
Por qué estructurarla con Sáez Abogados
Diseñamos la estructura pensando también en la herencia de la sociedad patrimonial y, cuando el patrimonio lo justifica, en su encaje dentro de una estructura holding. Cincuenta años de experiencia y calidad certificada ISO 9001:2015 para que tu patrimonio quede protegido sin sorpresas.
La calificación como entidad patrimonial es uno de los puntos que la Agencia Tributaria revisa con más frecuencia. Cuando llega una comprobación, la defensa del expediente la llevan nuestros abogados fiscalistas en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles?
Es una sociedad cuyo activo está formado en más de la mitad por inmuebles no afectos a una actividad económica, según el artículo 5.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Su función es agrupar, gestionar y proteger el patrimonio inmobiliario de una familia, no producir bienes o servicios.
¿Tener inmuebles en una sociedad patrimonial paga menos impuestos?
No de forma automática. La sociedad tributa al tipo general del 25% en el Impuesto sobre Sociedades y queda excluida de los tipos reducidos y de las reservas de capitalización y de nivelación. La ventaja está en la gestión y la planificación, no en pagar menos por defecto.
¿La mera tenencia de inmuebles es una actividad económica?
No. La simple tenencia o el alquiler sin estructura no se consideran actividad económica. El alquiler solo lo es si hay al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa, según el artículo 27.2 de la Ley del IRPF.
¿Puedo perder ventajas fiscales por tener los inmuebles en una sociedad patrimonial?
Sí. Al ser patrimonial, las participaciones no dan derecho a la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y, con ello, decae la reducción del 95% en el Impuesto sobre Sucesiones por empresa familiar. Por eso la estructura debe planificarse antes de constituirla.
Habla con nuestros abogados
Cada patrimonio es distinto. Cuéntanos tu caso y te explicamos, sin compromiso, la mejor forma de estructurarlo. Llámanos al 913 952 239
Sáez Abogados · Cincuenta años · ISO 9001:2015
C/ José Abascal, 53, 4ª Planta · 28003 Madrid
