Enajenación forzosa de local arrendado y consecuencias para el arrendatario
En este artículo vamos a analizar cuáles son las consecuencias que se derivan para el arrendatario de un bien inmueble en el supuesto, bastante frecuente en la práctica, de que tenga lugar la enajenación forzosa del mismo.
Concretamente, el supuesto de hecho que analizamos consiste en que:
- Un local comercial se encuentra arrendado (arrendamiento para uso distinto del de vivienda).
- Se produce la enajenación forzosa del local comercial arrendado (caso típico sería el de un procedimiento de ejecución hipotecaria que finaliza con la subasta y adjudicación del local).
- El contrato de arrendamiento no se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad o, al menos, no se encuentra inscrito en dicho Registro con anterioridad a la inscripción de la hipoteca que se ha ejecutado.
Ante una situación como la expuesta, los Tribunales no han mantenido una posición unívoca lo que ha dado lugar a diferentes pronunciamientos, contradictorios.
Contrato de arrendamiento extinguido
En este sentido, algunos Tribunales tendían a considerar que el contrato de arrendamiento debía entenderse necesariamente extinguido una vez que se adjudica el local arrendado en el procedimiento de ejecución hipotecaria.
Se mantenía esta postura debido a que la Ley de Arrendamientos Urbanos hace referencia expresa a la enajenación forzosa de viviendas arrendadas, pero no se contempla qué sucede en caso de locales arrendados, por lo que algunos Tribunales lo que hacían era aplicar por analogía a los arrendamientos de locales las previsiones contenidas en cada momento para los arrendamientos de vivienda.
Posición mantenida por el Tribunal Supremo
La Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo dictó la sentencia número 783/2021, de 15 de noviembre que se pronunció precisamente sobre una situación como la descrita.
El Tribunal Supremo en dicha sentencia entiende:
- Que resulta indispensable diferenciar el régimen aplicable a los arrendamientos de vivienda y el aplicable a los locales que se destinan a un uso distinto del de vivienda por lo que no puede aplicarse automáticamente lo previsto para aquellos a éstos últimos.
Esto es así, argumenta el Tribunal Supremo, porque mientras que los arrendamientos de vivienda se rigen en primer término por la normativa legal, en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, prima la voluntad de las partes. - Que el hecho de que no exista en la Ley de Arrendamientos Urbanos una previsión específica sobre las enajenaciones forzosas de locales arrendados no supone que haya una laguna legal que deba subsanarse mediante la aplicación sin más de la normativa para arrendamiento de vivienda.
Es decir, que lo que ha querido el legislador es que, en estos casos de enajenación forzosa de local arrendado no inscrito con anterioridad a la hipoteca ejecutada, la continuidad del arrendamiento dependa en primer término de la voluntad de las partes y, en su defecto, de la normativa contenida en el Código Civil para arrendamientos.
Conclusiones derivadas de la sentencia del Tribunal Supremo
En estos supuestos, al tratarse de una enajenación forzosa no puede existir acuerdo alguno entre las partes, por lo que debe acudirse a lo dispuesto en los artículos 1549 y 1571 del Código Civil que hacen referencia, respectivamente a que no surten efectos frente a terceros (el adquirente del local en subasta) los arrendamientos no inscritos en el Registro y a que el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que finalice el arrendamiento salvo pacto en contra.
Por ello, el Tribunal Supremo concluye que:
“Conforme a este régimen legal común respecto de los arrendamientos no sujetos a la LAU o respeto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea aplicable el Código Civil en virtud de la remisión del artículo 4.3 de aquella, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado (no le es oponible) por el arrendamiento”.
De esta forma, en estos casos, el resultado tras la adjudicación en subasta del local arrendador sería el siguiente:
- El adquirente del local enajenado forzosamente tiene derecho a poner término al arrendamiento sobre el local.
- Si el adquirente no ejercita la facultad resolutoria del arrendamiento, continúa el contrato de arrendamiento en los términos en los que se celebró, subrogándose el adquirente en la posición del anterior arrendador y teniendo el arrendatario las mismas obligaciones que tenía frente al anterior arrendador.
- Si el adquirente ejercita la facultad resolutoria, el contrato de arrendamiento debe terminar y si el arrendatario se niega a poner término al arrendamiento, el adquirente del local podrá iniciar los trámites para su desahucio.
En Sáez Abogados tenemos dilatada experiencia en el asesoramiento jurídico en materia de arrendamientos tanto de viviendas como de locales comerciales, asesorando a arrendadores y arrendatarios en todas las cuestiones relacionadas con el arrendamiento firmado.
Rubén Díaz
Abogado procesal-civil
Rubén desarrolla su labor fundamentalmente en el ámbito procesal civil, si bien también interviene en materia de protección de datos, redacción y revisión de contratos civiles y asesoramiento de empresas.
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