La novación en los contratos de arrendamiento

por 10 Sep, 2021Blog, Noticias

Abogado procesal-civil

Hoy vamos a hacer referencia a la figura de la novación, que afecta a los contratos en general y, como no puede ser de otra forma, también a los contratos de arrendamiento ya sean de vivienda o de local comercial.

Esta figura es la de la novación que supone la modificación de los contratos de arrendamiento y que reviste dos modalidades, la meramente modificativa y la extintiva.

Planteamiento de la situación

Es frecuente que una vez celebrado un contrato de arrendamiento las partes puedan firmar adendas al contrato para recoger nuevas situaciones que afectan a la vida del arrendamiento y que pueden referirse a su duración, a la renta, al objeto arrendado o a cualquier otro aspecto que las partes tengan por conveniente.

Y es importante conocer si esa adenda que las partes firman va a producir efectos meramente modificativos sobre el contrato de arrendamiento previamente firmado (por lo que se mantiene el mismo contrato que solo varía en los puntos acordados por las partes en la adenda) o si produce efectos extintivos (extinguiéndose el contrato firmado en su día y naciendo un nuevo contrato).

Y esta diferenciación es importante puesto que la normativa sobre arrendamientos ha sido (y lo seguirá siendo) modificada con bastante frecuencia en aspectos tan importantes como, por ejemplo, la duración del alquiler y al contrato de arrendamiento firmado le es aplicable durante toda su vigencia (mientras no expire) la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en la redacción que tuviera al tiempo de celebrarse.

Por lo tanto, si con la adenda las partes lo que hacen es extinguir el arrendamiento y hacer surgir uno nuevo, cuidado, porque el nuevo contrato quedará sometido desde ese momento a la redacción que tenga la LAU en la fecha en la que se haya producido la novación extintiva.

Caso concreto de novación

Para entender mejor la situación vamos a exponer dos casos concretos que pueden darse, aunque son extrapolables a cualquier otra situación parecida.

Las partes podrían firmar un anexo o adenda al contrato de arrendamiento:

  • Acordando la sustitución de la vivienda arrendada por otra perteneciente al mismo arrendador debido a que el arrendatario necesita una vivienda de mayor o menor superficie o de otras características.
  • Acordando la modificación de la renta pactada en contrato.

Y lo mismo, como comentábamos, podría suceder con otros elementos del contrato de arrendamiento que por pacto de las partes varían respecto de lo inicialmente previsto.

Posición de los Tribunales sobre la novación en los contratos

En situaciones como la expuesta, los Tribunales, en general, se inclinaban por considerar que las modificaciones de los contratos tenían un efecto extintivo del contrato, salvo en aquellos casos en los que las partes manifestaran su carácter meramente modificativo o así resultara claramente del propio tenor de la modificación.

No obstante, el Tribunal Supremo ha dictado una reciente sentencia que incide directamente en este tema, que reafirma alguna sentencia ya anterior y que modifica definitivamente la tendencia existente hasta ahora.

Concretamente, la Sentencia número 190/2021 de 31 de marzo de 2021, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo señala sobre la novación lo siguiente:

“Esta tesis, sin embargo, no puede ser confirmada, pues ni el efecto extintivo se declara «terminantemente» por las partes, ni de los términos del contrato puede deducirse una voluntad concorde en tal sentido, ni hay una absoluta incompatibilidad entre las obligaciones reflejadas en el contrato de 1975 y en su anexo de 2001 (art. 1.204 CC). Aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado, dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada, afectan a las prestaciones esenciales del contrato ( art. 1.543 CC), ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación extintiva, pues la variación del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos. Por tanto, la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado ( art. 1203.1º CC; y sentencias 4 de marzo de 2006 y 261/2020, de 8 de junio).

«la voluntad del cambio ha de expresarse de una manera cierta e inequívoca, sin provocar dudas, incertidumbres o ambigüedades, es decir, la voluntad novatoria ha de exponerse con claridad, y no vale inferirla de suposiciones o conjeturas; además, la novación extintiva no se presume y el beneficio de la duda favorece a la parte que contradice la novación «.

(…) esta sala ha declarado que en caso de duda debe prevalecer el efecto más débil – el modificativo – (sentencia 261/2020, de 8 de junio)”. 

Por lo tanto, solo habrá novación extintiva cuando las partes expresamente así lo hayan querido y manifestado en la correspondiente adenda a un contrato de arrendamiento o de cualquier otro tipo.

Nosotros

 

 

En Sáez Abogados tenemos dilatada experiencia en el asesoramiento jurídico en materia de arrendamientos tanto de viviendas como de locales comerciales, asesorando a arrendadores y arrendatarios en todas las cuestiones relacionadas con el arrendamiento firmado.

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Rubén Díaz

Rubén Díaz

Abogado procesal-civil

Rubén desarrolla su labor fundamentalmente en el ámbito procesal civil, si bien también interviene en materia de protección de datos, redacción y revisión de contratos civiles y asesoramiento de empresas.

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