Rebus sic stantibus en el ámbito de las medidas cautelares
La declaración del estado de alarma en fecha de 14 de marzo de 2020 como consecuencia de la pandemia determinó el cierre de negocios, suspensión de actividades y restricciones de aforo y horarios, situación que, con mayor o menor intensidad ha venido afectando y lo seguirá haciendo previsiblemente al menos durante todo el año 2021 al sector del comercio y la hostelería.
Como ya hemos comentado en otros artículos previos, ante esta situación, pronto empezaron a dictarse, en el ámbito de las medidas cautelares, resoluciones por las que los Tribunales comenzaban a considerar seriamente la cláusula rebus sic stantibus procediendo a su aplicación.
Primeras resoluciones
Destacaron fundamentalmente dos resoluciones que atendieron las solicitudes de medidas cautelares de arrendatarios que pedían reducciones de renta yendo más allá de lo estrictamente contemplado en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril:
- Auto número 162/2020, de 7 de julio de 2020, dictado en la Pieza de Medidas Cautelares 601/2020 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Benidorm.
- Auto número 447/2020, de 25 de septiembre de 2020, dictado en la Pieza de Medidas Cautelares 473/2020 por el Juzgado de Primera Instancia número 81 de Madrid.
Supuestos en los que los Juzgados han acordado la adopción de las medidas cautelares solicitadas por el arrendatario dirigidas a obtener la suspensión del pago de la renta contractualmente pactada y sustitución de la misma por una renta reducida hasta que se dictara Sentencia.
Confirmación de la tendencia
Con posterioridad a los autos antes mencionados se han dictado nuevas resoluciones en el ámbito cautelar que confirman la tendencia indicada, destacando especialmente el Auto 424/2020, de 23 de diciembre, del Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona.
Este Auto se dicta en el contexto de un contrato de arrendamiento de una instalación hotelera en el que el arrendatario, con carácter previo a la presentación de demanda contra el arrendador, solicita cautelarmente la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus y, al amparo de la misma, la reducción de la renta fijada en el contrato, con efectos desde el 15 de marzo de 2020, en los siguientes términos:
- Renta cero, durante el período en el cual la actividad hotelera se vio prohibida como consecuencia de la declaración del estado de alarma;
- Durante el resto del 2020 y hasta la resolución del pleito, que la renta arrendaticia sea la resultante de aplicar mensualmente sobre la renta pactada en el contrato, el porcentaje medio de descenso de pernoctaciones en Cataluña respecto del ejercicio 2019, publicado mensualmente por la Generalitat de Cataluña.
Adicionalmente, el arrendatario también solicita que se prohíba la ejecución del aval bancario otorgado en garantía de las obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento y que se suspenda la obligación de prestar un nuevo aval bancario. Además, el arrendatario (lo que seguramente ha sido tenido en cuenta de forma bastante positiva por el Juzgado) ofrece caución por importe de casi 700.000,00 €.
Ante esta petición, el Juzgado analiza en su Auto si concurren los requisitos exigidos para la aplicación de la medida cautelar solicitada llegando a la conclusión de que, efectivamente, están presentes los requisitos que marca la Ley (apariencia de buen derecho o fumus boni iuris, peligro por la mora procesal).
Por todo ello, y a la vista de la abundante documentación aportada por el arrendatario que acredita la caída de facturación desde la declaración del estado de alarma, la reducción drástica de la actividad turística en Cataluña o el riesgo de insolvencia de la arrendataria, el Juzgado finalmente accede a todas las peticiones realizadas por el arrendatario.
Habrá que ver después qué decide finalmente el Juzgado en Sentencia una vez que el arrendatario interponga la oportuna demanda contra el arrendador, aunque haber accedido a sus pretensiones en el ámbito cautelar hace presumir que seguramente se confirmen estas medidas en Sentencia.
Tal como ha sucedido ya en términos similares, por ejemplo, en Sentencia 1/2021, de 8 de enero, dictada por el Juzgado de Primera Instancia 20 de Barcelona que resuelve una demanda de revisión de contrato de arrendamiento que interpuso un hostelero ante la imposibilidad de pagar la renta pactada.
En este caso, como ya comentamos en su día, el arrendatario presentó demanda solicitando la minoración de la renta y demás gastos a cargo del arrendatario en un 50% con carácter retroactivo desde abril de 2020 hasta 31 de marzo de 2021.
Y el Juzgado consideró plenamente aplicable la cláusula rebus sic stantibus por entender que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo del arrendatario.
El arrendador alegó, para oponerse a las pretensiones del arrendatario, que se había promulgado una normativa específica (Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril) para regular esta situación y que éste era el marco dentro del cual podían moverse arrendador y arrendatario para reequilibrar su posición en contrato como consecuencia de la situación derivada de la pandemia.
Y, ante esta argumentación, la sentencia declaró que las medidas legales aprobadas por el Real Decreto-Ley 15/2020 no impiden que el arrendatario pueda solicitar otra consecuencia jurídica distinta del aplazamiento en el pago de la renta que establece el citado texto normativo, si se entiende que con esa consecuencia no se produce el equilibrio contractual ni se restablece la base del negocio.
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Rubén Díaz
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