La declaración del estado de alarma en fecha de 14 de marzo de 2020 como consecuencia de la pandemia determinó el cierre de negocios, suspensión de actividades y restricciones de aforo y horarios, situación que, con mayor o menor intensidad ha venido afectando y lo seguirá haciendo en lo sucesivo al sector del comercio y la hostelería.

Desde el principio esta situación reveló la insostenibilidad de muchos negocios que ocupaban locales arrendados y que no eran capaces de soportar el pago de las rentas derivadas de contratos celebrados con anterioridad a la pandemia y que no tenían ingresos o veían muy reducidos estos.

Pronto se comenzó a hablar y conjeturar sobre la incidencia que tendría la ya tradicional cláusula rebus sic stantibus en los contratos de arrendamiento debido a que los Tribunales de Justicia tradicionalmente habían venido siendo bastante restrictivos en su aplicación.

Y en estas estábamos cuando se aprobó el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo que introdujo algunas medidas excepcionales aplicables en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda para intentar paliar los efectos derivados de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En este Real Decreto-ley se introdujo única y exclusivamente la posibilidad de aplicar una moratoria en el pago de la renta arrendaticia. No contemplaba, en ningún caso, la obligación del arrendador de minorar la renta arrendaticia ni la facultad del arrendatario de solicitarlo.

Aparentemente, con la aprobación de este Real Decreto-ley se zanjaba la discusión sobre la incidencia que tendría la cláusula rebus sic stantibus ya que se había promulgado una normativa específica para regular esta situación y en la misma únicamente se recogía la posibilidad de moratoria en el pago de la renta, con lo que, a priori, parecía complicado que los Tribunales, tradicionalmente reacios a erosionar el principio pacta sunt servanda, quisieran conceder más de lo contemplado en el Real Decreto-ley.

Sin embargo, empezó a revelarse otra idea en los Tribunales en el segundo semestre de 2020 a través de una serie de decisiones en al ámbito de medidas cautelares.

Primeros indicios

Como decíamos, en el segundo semestre de 2020 los Tribunales se han pronunciado en varias ocasiones frente a las solicitudes de medidas cautelares de arrendatarios que solicitaban reducciones de renta yendo más allá de lo contemplado en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril.

Entre otros, tal como hemos comentado en otros artículos relacionados con este tema:

–  Auto número 447/2020, de 25 de septiembre de 2020, dictado en la Pieza de Medidas Cautelares 473/2020 por el Juzgado de Primera Instancia número 81 de Madrid.

–  Auto número 162/2020, de 7 de julio de 2020, dictado en la Pieza de Medidas Cautelares 601/2020 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Benidorm.

Supuestos en los que los Juzgados venían acordado la adopción de las medidas cautelares solicitadas por el arrendatario dirigidas a obtener la suspensión del pago de la renta contractualmente pactada y sustitución de la misma por una renta reducida hasta que se dictara Sentencia.

Confirmación de la tendencia

Se ha dictado una de las primeras sentencias que confirma la tendencia antes indicaba.

Estamos hablando de la sentencia 1/2021, de 8 de enero, dictada por el Juzgado de Primera Instancia 20 de Barcelona que resuelve una demanda de revisión de contrato de arrendamiento que interpuso un hostelero ante la imposibilidad de pagar la renta pactada.

El arrendatario presentó demanda solicitando la minoración de la renta y demás gastos a cargo del arrendatario en un 50% con carácter retroactivo desde abril de 2020 hasta 31 de marzo de 2021.

Y el Juzgado ha considerado plenamente aplicable la cláusula rebus sic stantibus por entender que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo del arrendatario.

La sentencia considera probado que el negocio ha sufrido una reducción en la facturación superior al 50% lo que evidenciaba que los costes del alquiler eran superiores a los ingresos.

El arrendador alegó, para oponerse a las pretensiones del arrendatario, que se había promulgado una normativa específica (Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril) para regular esta situación y que éste era el marco dentro del cual podían moverse arrendador y arrendatario para reequilibrar su posición en contrato como consecuencia de la situación derivada de la pandemia.

Y, ante esta argumentación, la sentencia declara que las medidas legales aprobadas por el Real Decreto-Ley 15/2020 no impiden que el arrendatario pueda solicitar otra consecuencia jurídica distinta del aplazamiento en el pago de la renta que establece el citado texto normativo, si se entiende que con esa consecuencia no se produce el equilibrio contractual ni se restablece la base del negocio.

Conclusión

Por lo tanto, de confirmarse esta tendencia como todo parece apuntar, nos encontramos con que esta normativa o cualquier otra que se dicte en lo sucesivo podrá ser considerada por los Tribunales de Justicia como meras medidas legales de carácter voluntario, pudiendo el arrendatario exigir el auxilio de los tribunales en términos distintos a los contemplados en las normas dictadas cuando no haya otra vía para la conservación del negocio jurídico.

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