El dueño de una obra, para su ejecución, contrata con un determinado profesional atendiendo, generalmente, a su experiencia y buen nombre, siendo fundamental, por tanto, la relación de confianza que existe entre el dueño y el contratista.

Resulta frecuente que el dueño de una obra haya perdido durante el transcurso de los trabajos la confianza que tenía en el contratista cuando le encargó la ejecución de la obra, lo que no supone necesariamente que se producido incumplimiento alguno por parte del contratista.

Cuando se produce esta situación, la primera tentación por parte de quién ha encargado la obra es la de prescindir de los servicios profesionales del contratista. Pero, mucho cuidado, porque si no ha habido incumplimiento contractual imputable al contratista que justifiquen tal decisión, el desistimiento unilateral de la obra tiene consecuencias económicas que pueden ser muy relevantes.

Norma aplicable

En estos casos, resulta aplicable el artículo 1594 del Código Civil que establece que “El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella”.

De esta forma, el dueño de la obra tiene reconocida la facultad de desistimiento unilateral lo que supone una excepción al principio general de nuestro Derecho relativo a que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes.

Requisitos para la validez y eficacia del desistimiento unilateral

El desistimiento unilateral requiere la concurrencia de dos requisitos para su validez y eficacia:

• Comunicación del desistimiento al contratista, por cualquier medio, siempre que llegue a su conocimiento y sin que sea necesario preaviso.
• Indemnizar al contratista para que este quede indemne de todas las consecuencias perjudiciales que se derivan para él del desistimiento.

Y es precisamente este último requisito el que suscita mayores problemas siendo una cuestión que hay que tener muy en cuenta por parte del dueño de la obra a la hora de tomar la decisión de poner término unilateralmente al contrato firmado.

Indemnización al contratista

La indemnización al contratista comprende, a su vez, dos conceptos distintos.

De una parte, el daño emergente, es decir, que el dueño de la obra tiene que abonar al contratista todos los gastos y trabajo (material, empleados, etc.) que haya realizado hasta el momento del desistimiento, quedando indemne.

La identificación y cuantificación del daño emergente no es problemática, normalmente, puesto que se trata de gastos que deben o deberían estar perfectamente documentados.

De otra parte, el lucro cesante, esto es, que el dueño tendrá que abonarle todo el beneficio o utilidad que hubiera obtenido de la obra si esta hubiera llegado a ejecutarse íntegramente.

Y es en este punto, el lucro cesante o beneficio o utilidad de la obra, donde se centran las principales dificultades.

Beneficio o utilidad de la obra: ¿Qué es?

El Tribunal Supremo se ha pronunciado señalando que “La expresión «utilidad que pudiera obtener de ella» con la que finaliza el mencionado artículo 1594 se identifica con el beneficio industrial que el contratista habría obtenido de haberse realizado el total de la obra, descontando el que, en su caso, haya cobrado del comitente por la parte de la obra realizada hasta el desistimiento. No se ha considerado comprendido en dicha expresión legal gasto general alguno del contratista”.

Beneficio o utilidad de la obra: ¿Cómo se cuantifica?

El Tribunal Supremo ha establecido que

“Sólo a falta de los referidos datos contractuales -y de prueba cumplida, libremente valorada por el tribunal de instancia, sobre el margen de beneficio industrial aplicado, en su caso, por las partes durante la ejecución de la obra hasta el desistimiento-, esta Sala ha admitido que, para calcular el montante a indemnizar al contratista por dicho concepto, se utilice un margen del 15% [al que también alude la STS 1117/2001, de 3 de diciembre (Rec. 2311/1996 )]; aunque con la advertencia de que no se trata de un porcentaje inmutable, sino sometido a las circunstancias económico-sociales de los tiempos, al reflejar un uso cambiante y acomodado a la realidad histórico-social”.

Por tanto, la cuantificación del beneficio industrial se hará de la siguiente forma:

• En primer lugar, se estará a lo que hubieran podido pactar expresamente las partes en el contrato para el supuesto de desistimiento unilateral.
• En segundo lugar, se fijará la cuantía atendiendo a los márgenes o elementos de referencia que figuren en el propio contrato firmado.
• En tercer lugar, se fijará la cuantía en función de la prueba que puedan aportar sobre este punto, en su caso, las partes.
• En último término, a falta de todo lo anterior, se fijará la cuantía atendiendo, con carácter general, al margen del 15%, si bien este porcentaje puede ser modificado por el Tribunal atendiendo a las circunstancias del caso concreto.

Otras cuestiones a tener en cuenta en la cuantificación del beneficio industrial

Los Tribunales han señalado con rotundidad que para la cuantificación de las consecuencias indemnizatorias derivadas de la decisión del dueño de la obra de desistir unilateralmente no pueden tenerse en cuenta las circunstancias relativas al cumplimiento o incumplimiento por los contratantes de sus respectivas obligaciones ni tampoco los motivos que hayan impulsado al dueño para desistir de la obra.

Conclusiones

En definitiva, antes de firmar un contrato de obra conviene pactar expresamente en el contrato las consecuencias derivadas de un hipotético desistimiento unilateral para evitar sorpresas, de la misma forma que antes de desistir de un contrato de obra merece la pena evaluar las consecuencias económicas que pueden desprenderse de tal decisión.