Evolución del criterio del Tribunal Supremo sobre viviendas turísticas

Como ya hemos comentado en anteriores publicaciones, en los últimos años se ha producido un importante crecimiento de las viviendas de uso turístico. Este crecimiento junto con el desarrollo normativo llevado a cabo por las Comunidades Autónomas ha dado lugar a conflictos y en consecuencia, ha desembocado en distintos pronunciamientos del Tribunal Supremo. En esta nueva publicación desarrollamos el cambio de tendencia en el criterio del Tribunal Supremo en relación con el fenómeno de las viviendas de uso turístico. Podemos distinguir claramente las dos tendencias:

PRIMERA FASE (2018-2019)

En un primer momento, el TS centra su estudio en la conformidad de la libertad de empresa proclamada en el artículo 38 CE con las normativas autonómicas defendiendo que los limites al acceso de una actividad económica o su ejercicio solo se podían justificar por razones de interés general.

De esta manera, en 2018 encontramos sentencias en las que se declara que no son conforme a Derecho: el alojamiento por un número mínimo de 5 noches o la exigencia relativa a que el plano firmado por técnico competente estuviera visado por el Colegio Profesional, ambas respecto de la normativa de Madrid.

En 2019 se pronuncia señalando también como contrario a Derecho, la prohibición de viviendas en zonas turísticas en Canarias, la prohibición de alquiler por habitaciones Castilla y León o la exigencia de aire acondicionado en Andalucía.

SEGUNDA FASE (2020-2023)

A partir de 2020 el TS comienza a pronunciarse de forma más restrictiva considerando entre aspectos de interés, la lucha contra la escasez de vivienda como un interés general.

Así, la primera sentencia en este sentido se dicta el 19 de noviembre de 2020 considerando que las Corporaciones Locales no solo están legitimadas sino obligadas a conciliar la satisfacción del derecho a la vivienda con las viviendas de uso turístico.

En la sentencia 75/2021, de 26 de enero consideró ajustada a Derecho el establecimiento de un número máximo de viviendas de uso turístico por el Ayuntamiento de Barcelona.

Para concluir, la reciente sentencia 109/2023, de 31 de enero confirma la decisión de prohibir viviendas turísticas en edificios plurifamiliares en Palma de Mallorca.

Conclusión

De todo lo anterior, podemos inferir que continuarán las Sentencias del Tribunal Supremo analizando los limites impuestos por los Ayuntamientos y las Comunidades Autónomas en materias de viviendas turísticas y si éstos se ajustan a Derecho y a criterios de proporcionalidad.