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Arrendamiento: ¿Qué pasa si se va uno de los inquilinos?
Desde la perspectiva de la extinción del contrato de arrendamiento, no se plantean especiales problemas si el alquiler se ha celebrado únicamente con una persona o entidad.
Sin embargo, pueden plantearse mayores dificultades cuando son varios los inquilinos y resulta que alguno de ellos “desparece” del contrato de arrendamiento por las circunstancias que sean (renuncia, abandono, fallecimiento o jubilación).
De hecho, los Tribunales de Justicia se han pronunciado en reiteradas ocasiones acerca de qué sucede con el arrendamiento cuando uno o varios de los arrendatarios se marcha del contrato y cómo repercute dicha circunstancia en el propio contrato de arrendamiento y en los demás arrendatarios que sí quieren continuar con el mismo. Destaca, entre otras, por su claridad, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 535/2010 de 30 Jul. 2010 (Rec. 1228/2006) que analiza un supuesto en el que uno de los arrendatarios fallece estando el arrendamiento sometido a la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
En todo caso, consideramos que la doctrina fijada por el Tribunal Supremo para los arrendamientos sometidos a la Ley de 1964 resulta igualmente aplicable a los arrendamientos de la Ley de 1994. También es la posición mantenida por la mayoría de autores y Tribunales.
Punto de partida – mancomunidad de los arrendatarios
El Tribunal Supremo establece que cuando en un contrato de arrendamiento urbano, independientemente de que sea de vivienda o de local de negocio, existe una pluralidad de arrendatarios en la posición pasiva del contrato, debe entenderse que el uso de la vivienda o local de negocio se cede a todos los inquilinos de forma mancomunada, puesto que la mancomunidad es la regla general y la solidaridad la excepción.
Qué sucede si los arrendatarios son mancomunados
El Tribunal Supremo mantiene que, siendo mancomunados los arrendatarios, cuando uno de ellos, por las circunstancias que sean, queda fuera del contrato de arrendamiento, si los demás continúan ocupando la vivienda o explotando el local de negocio, se produce un cambio subjetivo en la persona del arrendatario al adquirir los restantes inquilinos una cuota abstracta proporcional al número de arrendatarios subsistentes.
Y ello supone una cesión o traspaso de parte de la vivienda o local en términos no legalmente previstos, determinando la resolución del contrato.
Qué sucede si los arrendatarios son mancomunados
Por el contrario, siendo solidarios los arrendatarios, si los demás continúan con el arrendamiento, no se produce modificación contractual alguna, al producirse una subrogación automática del resto de arrendatarios solidarios en la posición del arrendatario que ya no está.
Solidaridad expresa
En un principio, el Tribunal Supremo consideraba que únicamente existía solidaridad entre los arrendatarios cuando dicha solidaridad había sido pactada expresamente en el contrato de arrendamiento. No podía presumirse o deducirse la solidaridad, sino que, por el contrario, la misma debía declarase expresamente.
Solidaridad tácita
Más recientemente, el Alto Tribunal ha llegado a modificar su posición inicial en el sentido de que, aunque la solidaridad no se presume, tal como establece el artículo 1137 del Código Civil, tampoco debe descartarse la solidaridad tácita en el contrato de arrendamiento, con los mismos efectos que la solidaridad expresamente pactada.
Este concepto de solidaridad tácita ha sido reconocido en diversas sentencias del Tribunal Supremo estableciéndose como doctrina que existe solidaridad tácita cuando el vínculo obligacional existente entre los arrendatarios tiene comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos.
Esto es, habrá solidaridad tácita cuando del contexto de las obligaciones contraídas por los arrendatarios en virtud del contrato de arrendamiento se infiera razonablemente su concurrencia. Por tanto, cuando los arrendatarios han querido y se han comprometido a prestar un resultado conjunto por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos.
Datos que permiten sostener la existencia de solidaridad en el arrendamiento
Ejemplos prácticos de solidaridad tácita se encuentran en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 12 de mayo de 2004 (Recurso 84/2003) señala que los datos que avalan la existencia de solidaridad entre los arrendatarios son: los recibos de renta que son únicos y se emiten a nombre de los distintos arrendatarios por el importe íntegro de la renta; el objeto del contrato es un único inmueble que es utilizado de forma indiferente por parte de los distintos arrendatarios
A modo de conclusión cabe señalar que resulta indudable la relevancia que puede tener la existencia de varios arrendatarios en un contrato de arrendamiento, así como la necesidad de que:
Se haga constar expresamente a todos los arrendatarios en el encabezamiento del contrato de arrendamiento y que todos ellos firmen el contrato para que no quepa duda de todas las personas que ostentan tal condición.
Se indique expresamente en el contrato de arrendamiento el carácter solidario o mancomunado de los arrendatarios ya que, aunque se admite la solidaridad tácita, únicamente no habrá margen para la discusión si expresamente se ha constatado la solidaridad o mancomunidad de los inquilinos.
Y todo ello tiene influencia decisiva en dos cuestiones importantes como son, de una parte, en qué términos responden los arrendatarios entre sí y frente al arrendador del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y, de otra parte, qué sucede si alguno de los arrendatarios deja de formar parte del arrendamiento.
En Sáez Abogados tenemos experiencia en asesoramiento relacionado con arrendamientos urbanos, ya sean de vivienda o de local de negocio, tanto desde la perspectiva del arrendador como desde el punto de vista del arrendatario. Somos expertos en la redacción de contratos de arrendamiento y también en la defensa en juicio de los derechos de arrendador o arrendatario cuando surge algún conflicto entre las partes derivado de la interpretación y cumplimiento del contrato firmado.
