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Del Real Decreto-ley 26/2026 al 29/2026, la nueva fiscalidad del alquiler
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, recupera las medidas fiscales del alquiler que cayeron con la derogación del Real Decreto-ley 26/2026. Se publicó en el BOE del 7 de octubre y está en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Lleva el mismo título que el decreto derogado.
Las medidas principales son una nueva escala de reducciones del IRPF por alquilar vivienda y una deducción estatal para el inquilino. Se suman el fin de la exención de IVA en alquileres amueblados cortos, nuevos recargos del IBI y un gravamen mayor para las SOCIMI.
El decreto está pendiente de convalidación. Con las Cortes disueltas, la decide la Diputación Permanente del Congreso. Si no lo convalida, queda derogado, como ocurrió con el 26/2026.
Tabla de contenidos
Qué pasó con el Real Decreto-ley 26/2026
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, ya no está vigente. El Congreso no lo convalidó y acordó su derogación, que se publicó por resolución de 2 de octubre de 2026. Sus medidas fiscales dejaron de aplicarse con la derogación.
Cuatro días después, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 29/2026, con el mismo título. El nuevo decreto recupera, en lo sustancial, las medidas del derogado.
| Fecha | Qué ocurrió |
|---|---|
| 29 de septiembre de 2026 | Se aprueba el Real Decreto-ley 26/2026 |
| 2 de octubre de 2026 | El Congreso no lo convalida y acuerda su derogación |
| 6 de octubre de 2026 | El BOE publica la disolución de las Cortes. Se aprueba el Real Decreto-ley 29/2026 |
| 7 de octubre de 2026 | El BOE publica el Real Decreto-ley 29/2026 |
| 8 de octubre de 2026 | Entra en vigor el Real Decreto-ley 29/2026 |
| 29 de noviembre de 2026 | Elecciones generales |
Las medidas fiscales del Real Decreto-ley 29/2026
El Real Decreto-ley 29/2026 reforma cuatro impuestos en sus artículos 6 a 9. Modifica la Ley del IRPF, la Ley del IVA, la Ley de Haciendas Locales y la ley de las SOCIMI. Cada medida tiene su propia fecha de efectos.
| Impuesto | Medida | Desde cuándo se aplica |
|---|---|---|
| IRPF | Nueva escala de reducciones por alquilar vivienda | Contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026 |
| IRPF | Deducción del 10 % para el inquilino con base imponible inferior a 33.007,20 euros | Desde el 8 de octubre de 2026 |
| IVA | Deja de estar exento el alquiler amueblado de hasta 30 noches o con servicios hoteleros | Desde el 1 de diciembre de 2026 |
| IBI | Recargos para viviendas vacías y alojamientos turísticos | Periodos impositivos que empiecen desde el 8 de octubre de 2026 |
| SOCIMI | Gravamen del 25 % sobre beneficios no repartidos del alquiler de vivienda | Periodos iniciados desde el 1 de enero de 2026 y no terminados el 8 de octubre |
La nueva reducción del IRPF por alquilar vivienda
La reducción por alquiler rebaja el rendimiento neto positivo que declara el propietario particular de una vivienda alquilada. El nuevo artículo 23.2 de la Ley del IRPF premia bajar la renta y recorta la reducción cuando se sube. La escala principal se aplica a arrendadores que no son grandes tenedores.
| Renta del nuevo contrato frente a la anterior | Reducción |
|---|---|
| Rebaja de más del 5 % y nuevo contrato con el mismo inquilino al acabar el plazo mínimo o la última prórroga | 100 % |
| Rebaja de más del 5 %, otro inquilino y renta inferior al límite del índice de precios de referencia | 100 % |
| Rebaja de más del 5 % en zona tensionada, con inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Rebaja de más del 5 % en zona tensionada | 90 % |
| Rebaja de más del 5 %, con inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Rebaja de más del 5 % en el resto de casos | 70 % |
| Renta que no supera la anterior | 50 % |
| Subida de hasta el 5 % | 40 % |
| Subida de más del 5 % y hasta el 10 % | 30 % |
| Subida de más del 10 % y hasta el 15 % | 25 % |
| Subida de más del 15 % y hasta el 20 % | 20 % |
| Subida de más del 20 % | 15 % |
Hay otros porcentajes fijos. Un 70 % si alquilas a una Administración o a una entidad sin fines lucrativos que destina la vivienda a alquiler social. Un 60 % si la vivienda se rehabilitó y la obra terminó en los dos años anteriores al contrato. Y un 80 % durante la prórroga tácita, si la renta no supera el índice de referencia.
En el primer alquiler de una vivienda, la reducción llega al 100 % si la renta no alcanza el límite del índice de referencia. Si concurren varias reducciones, se aplica la mayor.
La nueva escala rige para los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026. Los contratos firmados entre la entrada en vigor de la Ley 12/2023 y esa fecha mantienen la reducción vigente a 31 de diciembre de 2025. Lo dispone la nueva disposición transitoria trigésima octava de la ley.
La reducción solo se aplica sobre lo que declaras antes de cualquier comprobación de Hacienda. Tampoco se aplica si el contrato incumple el depósito de la fianza del artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La deducción estatal del inquilino
El inquilino puede deducir el 10 % de lo que paga en el año por el alquiler de su vivienda habitual. Se exige una base imponible inferior a 33.007,20 euros. La deducción tiene efectos desde el 8 de octubre de 2026.
La base máxima de la deducción es de 11.630 euros si la base imponible no supera 23.007,20 euros. Entre esa cifra y 33.007,20 euros, la base máxima baja de forma progresiva.
IVA en los alquileres amueblados de corta duración
Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de apartamentos o viviendas amueblados deja de estar exento de IVA en dos casos. Cuando el arrendador presta servicios propios de la industria hotelera. Y cuando la duración para un mismo inquilino no supera las 30 noches.
La excepción es el arrendador que tiene su residencia habitual en la vivienda que alquila. En ese caso, el alquiler sigue exento.
Recargos del IBI para viviendas vacías y pisos turísticos
Los ayuntamientos pueden exigir un recargo en el IBI a las viviendas desocupadas con carácter permanente. Lo prevé el nuevo artículo 72.4 bis de la Ley de Haciendas Locales. Se consideran así las vacías más de dos años seguidos sin causa justificada.
| Recargo por vivienda vacía | Fuera de zona tensionada | En zona tensionada |
|---|---|---|
| Recargo inicial | Hasta el 50 % de la cuota líquida, si el titular tiene cuatro o más inmuebles residenciales | Hasta el 50 %, sin mínimo de inmuebles |
| Recargo ampliado | Hasta el 100 % si la desocupación supera los tres años | Hasta el 100 % si el titular tiene cuatro o más inmuebles residenciales |
| Incremento adicional | Hasta 50 puntos más si el titular tiene dos o más inmuebles vacíos en el mismo municipio | Hasta 50 puntos más si la desocupación supera los tres años y el titular tiene cuatro o más inmuebles |
Hay causas justificadas que excluyen el recargo. Entre ellas, el traslado laboral, la dependencia, las obras, un litigio pendiente o la segunda residencia durante un tiempo limitado. También tener la vivienda en venta o en alquiler a precio de mercado, con plazos máximos.
En los municipios con zona tensionada, los alojamientos de uso turístico pueden soportar un recargo de hasta el 50 %. El porcentaje sube por tramos según el número de alojamientos del titular. El recargo se devenga el 31 de diciembre, se liquida cada año y exige audiencia previa al titular.
SOCIMI, gravamen del 25 % sobre el alquiler de vivienda
Las SOCIMI pagan un gravamen especial sobre los beneficios no distribuidos que proceden de rentas que no tributaron al tipo general. Ese gravamen sigue siendo del 15 % con carácter general.
Sube al 25 % cuando los beneficios proceden del alquiler de viviendas o de cualquier cesión de inmuebles residenciales. Se incluyen los turísticos y los de corta duración. El 25 % se reduce a la mitad si la vivienda a precio asequible supera el 80 % del parque en alquiler.
La convalidación del Real Decreto-ley 29/2026
A 20 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación. El BOE no ha publicado ninguna resolución de convalidación ni de derogación. Mientras tanto, está en vigor y sus medidas se aplican según sus propias fechas.
El artículo 86.2 de la Constitución obliga a someter el decreto-ley al Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación. Dentro de ese plazo, el Congreso se pronuncia sobre su convalidación o su derogación.
Las Cortes están disueltas desde que el BOE publicó el Real Decreto 806/2026 el 6 de octubre. Las elecciones generales son el 29 de noviembre de 2026. Con las cámaras disueltas, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, según el artículo 78 de la Constitución.
Si la Diputación Permanente no lo convalida, el decreto queda derogado. Actualizaremos esta nota cuando se vote.
Qué significa para tu sociedad patrimonial
Para una sociedad patrimonial que alquila viviendas, el Real Decreto-ley 29/2026 no cambia su impuesto principal. La sociedad tributa en el Impuesto sobre Sociedades, así que no aplica la reducción del IRPF por alquilar. Le afectan el IVA de los alquileres amueblados cortos y los posibles recargos del IBI.
El IVA importa si la sociedad alquila pisos amueblados por semanas o con servicios propios de la hostelería. Desde el 1 de diciembre de 2026, esos alquileres dejan de estar exentos. La excepción del arrendador que reside en la vivienda no encaja en una sociedad.
El IBI pesa si la sociedad tiene viviendas vacías sin causa justificada. Una sociedad con cuatro o más inmuebles residenciales entra en los tramos de recargo que exigen ese número.
El cambio de fondo está en la comparación con tener los inmuebles a tu nombre. Con la nueva escala, el particular que sube la renta en un nuevo contrato ve caer su reducción hasta el 15 %. El que la baja puede llegar al 100 %. Lo explicamos en la guía sobre la sociedad patrimonial para alquilar inmuebles.
En cinco décadas asesorando patrimonios familiares, nuestro criterio no ha cambiado. Una sociedad patrimonial familiar no se justifica por un ahorro fiscal aislado. Se justifica cuando ordena la gestión, la sucesión y las decisiones de la familia. Un decreto pendiente de convalidación no es motivo para reorganizar un patrimonio.
Un caso ilustrativo
Tomás tiene a su nombre dos pisos alquilados en Madrid. Además es socio de una sociedad patrimonial familiar con tres viviendas, una de ellas amueblada y alquilada por semanas.
Uno de los contratos de Tomás acaba en febrero de 2027. La vivienda no está en zona tensionada y el inquilino tiene 40 años. Si el decreto se convalida y Tomás firma con una subida del 8 %, su reducción será del 30 %. Con un rendimiento neto de 10.000 euros, declararía 7.000 euros. Si mantiene la renta, la reducción es del 50 % y declararía 5.000 euros.
La sociedad no aplica esa escala. Pero desde el 1 de diciembre de 2026, su piso alquilado por semanas dejará de estar exento de IVA. Tomás había pensado aportar sus pisos a la sociedad patrimonial para evitar el recorte de la reducción. Antes de decidir, conviene esperar a la convalidación y valorar la operación completa, con todos sus impuestos.
Preguntas frecuentes
¿Sigue vigente el Real Decreto-ley 26/2026?
No. El Congreso no lo convalidó y acordó su derogación el 2 de octubre de 2026. Sus medidas fiscales las recupera, en lo sustancial, el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre.
¿Qué reducción del IRPF tendré si subo la renta en un nuevo contrato?
Con la nueva escala, la reducción baja al 40 % si la subida es de hasta el 5 %. Sigue bajando por tramos hasta el 15 % si la subida supera el 20 %. Se aplica a contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026 por arrendadores que no son grandes tenedores.
¿Puedo aplicar la deducción del 10 % por el alquiler de mi vivienda?
Sí, si tu base imponible es inferior a 33.007,20 euros. El Real Decreto-ley 29/2026 la aprueba con efectos desde el 8 de octubre de 2026. La base máxima es de 11.630 euros y baja de forma progresiva a partir de 23.007,20 euros de base imponible.
¿Tendré que cobrar IVA si alquilo un piso amueblado por semanas?
Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler deja de estar exento si la estancia del mismo inquilino no supera 30 noches. También si prestas servicios propios de la industria hotelera. Sigue exento si tienes tu residencia habitual en la vivienda que alquilas.
¿Qué pasa si el Real Decreto-ley 29/2026 no se convalida?
Queda derogado, como ocurrió con el 26/2026. Debe someterse al Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación. Con las Cortes disueltas, decide la Diputación Permanente. Hasta que se pronuncie, el decreto está en vigor.
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Somos un despacho de abogados fiscalistas en Madrid con cincuenta años de ejercicio y certificación ISO 9001:2015. Revisamos qué reducción te corresponde en cada contrato y cómo te afectan el IVA y el IBI. Y te avisamos cuando se vote la convalidación del decreto.
O llámanos al 913 952 239
Sáez Abogados
C/ José Abascal, 53, 4ª Planta
28003 Madrid
