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Real Decreto-ley 26/2026 derogado y qué fiscalidad del alquiler sigue vigente
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, fue la norma de urgencia con la que el Gobierno quiso reformar la fiscalidad de la vivienda. Estuvo en vigor un solo día. El Congreso no lo convalidó y lo derogó el 2 de octubre de 2026, por resolución publicada ese mismo día en el BOE.
Con la derogación decaen todas sus medidas fiscales. No hay nueva escala de reducciones por alquilar, ni imputación progresiva de rentas, ni IVA en los alquileres cortos. Vuelven a aplicarse la Ley del IRPF, la Ley del IVA y la Ley de Haciendas Locales tal como estaban el 30 de septiembre.
Si tienes viviendas alquiladas o vacías, a tu nombre o en una sociedad patrimonial, tu situación fiscal es la misma que antes del decreto. Lo que cambia es el horizonte. El Gobierno ha anunciado que volverá a aprobar las medidas de vivienda con las Cortes ya disueltas.
Del BOE a la derogación en tres días
El Real Decreto-ley 26/2026 se publicó el 30 de septiembre, entró en vigor el 1 de octubre y quedó derogado el 2 de octubre. Un real decreto-ley necesita la convalidación del Congreso en los treinta días siguientes, según el artículo 86 de la Constitución. El Gobierno lo llevó al pleno de inmediato y la votación le fue contraria.
| Fecha | Qué ocurrió |
|---|---|
| 29 de septiembre de 2026 | El Consejo de Ministros aprueba el Real Decreto-ley 26/2026 |
| 30 de septiembre de 2026 | Se publica en el BOE |
| 1 de octubre de 2026 | Entra en vigor |
| 2 de octubre de 2026 | El Congreso no lo convalida y el BOE publica su derogación |
| 6 de octubre de 2026 | El BOE publica la disolución de las Cortes y la convocatoria de elecciones para el 29 de noviembre |
El mismo pleno derogó el Real Decreto-ley 27/2026, sobre la prórroga de los contratos de alquiler. Ese decreto no contenía medidas fiscales.
Las medidas fiscales que decaen y la norma que vuelve a aplicarse
Ninguna de las medidas fiscales del Título II del decreto sigue en vigor. Para cada una vuelve a aplicarse la regla que existía el 30 de septiembre de 2026. La mayoría tenían fechas propias en diciembre de 2026 o en 2027, así que no llegaron a aplicarse nunca.
| Medida | Qué preveía el decreto | Qué se aplica hoy |
|---|---|---|
| Reducción del IRPF por alquilar vivienda | Escala del 15 % al 100 % según la renta, para contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026 | Los porcentajes del artículo 23.2 de la Ley del IRPF, del 90 %, 70 %, 60 % y 50 % |
| Deducción del inquilino por alquiler de vivienda habitual | Un 10 % para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros | No hay deducción estatal general para contratos nuevos. Quedan las deducciones autonómicas |
| Imputación de rentas de viviendas vacías | Escala progresiva del 1,1 % al 3 % desde 2027 | El 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si se revisó desde 2012 |
| IVA del alquiler amueblado de hasta 30 noches | Tributación al 10 % desde el 1 de diciembre de 2026 | Exento, salvo que el arrendador preste servicios propios de la industria hotelera |
| IVA de las obras en viviendas alquiladas | Tipo reducido para cualquier arrendador | Tipo reducido solo si la obra la encarga un particular para su uso o una comunidad de propietarios |
| Recargo del IBI a viviendas vacías | Ampliación a cualquier titular en zona tensionada y a las viviendas turísticas | El recargo del artículo 72.4 de la Ley de Haciendas Locales, para titulares de cuatro o más viviendas |
| Plusvalía municipal | Nuevos coeficientes máximos desde el 1 de diciembre de 2026 | Los coeficientes del artículo 107.4 de la Ley de Haciendas Locales |
| Gravamen especial de las SOCIMI | Un 25 % sobre beneficios no repartidos del alquiler de vivienda | Un 15 % |
| Venta de una vivienda vacía a un ente público | Ganancia exenta en el IRPF hasta el 31 de diciembre de 2027 | Tributa como cualquier ganancia patrimonial |
La reducción por alquilar vuelve a la escala de la Ley 12/2023
La reducción por alquiler de vivienda rebaja el rendimiento neto positivo que el propietario particular declara en el IRPF. Se aplica cuando la vivienda es la residencia habitual del inquilino. Los porcentajes vigentes están en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF. Los fijó la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.
- Un 90 % si firmas un nuevo contrato en zona tensionada y rebajas la renta más de un 5 % respecto del anterior.
- Un 70 % si alquilas por primera vez en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años. También si alquilas a una Administración o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social.
- Un 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores al contrato.
- Un 50 % en cualquier otro caso.
La diferencia con el decreto es de enfoque. El decreto castigaba subir la renta al renovar, con reducciones de hasta el 15 %. Con la escala vigente, una subida no te hace perder el 50 % general. Solo la rebaja en zona tensionada da acceso al 90 %.
La reducción solo se aplica sobre lo que declaras en tu autoliquidación antes de cualquier comprobación de Hacienda. Tampoco se aplica si el contrato incumple el depósito de la fianza del artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La imputación de rentas sigue con un porcentaje fijo
La imputación de rentas inmobiliarias es la renta que el IRPF atribuye por los inmuebles urbanos que no alquilas ni habitas. Es el caso de una segunda residencia o un piso vacío. Se calcula con un porcentaje fijo sobre el valor catastral de cada inmueble. Según el artículo 85 de la Ley del IRPF, es el 2 %, o el 1,1 % si el valor catastral se revisó desde 2012.
La escala progresiva que el decreto preveía desde 2027 no llega a aplicarse. Quien acumula varias segundas residencias de valor alto es quien más nota la diferencia.
El IVA y el IBI vuelven a sus reglas anteriores
El alquiler de vivienda sigue exento de IVA, también el de temporada y el de pocas noches. Solo pierde la exención si el arrendador presta servicios propios de la industria hotelera, como limpieza periódica o cambio de ropa durante la estancia. Las obras en viviendas alquiladas tributan al tipo general cuando las contrata el propietario arrendador.
En el IBI, los ayuntamientos pueden cobrar un recargo de hasta el 50 % de la cuota. Se aplica a viviendas vacías más de dos años sin causa justificada. Solo afecta a titulares de cuatro o más viviendas. El recargo sube al 100 % si la desocupación supera los tres años. Puede aumentar 50 puntos más si el titular tiene dos o más vacías en el mismo municipio.
Qué pasa con lo que ocurrió el 1 de octubre
Derogar una norma no equivale a anularla desde su origen. El Real Decreto-ley 26/2026 deja de aplicarse desde su derogación, pero lo ocurrido durante su único día de vigencia no se borra de forma automática.
En lo fiscal, el efecto práctico es casi nulo. El IRPF se devenga el 31 de diciembre, según el artículo 12 de su ley, y en esa fecha el decreto ya no existe. Las medidas del IVA, la plusvalía y las reducciones tenían fechas de arranque en diciembre de 2026, y la imputación de rentas en 2027.
La excepción son las operaciones cerradas ese mismo día. Si vendiste una vivienda a un ente público el 1 de octubre, conviene revisar el caso antes de presentar la declaración.
Qué significa para tu sociedad patrimonial
Para una sociedad patrimonial que alquila viviendas, la derogación devuelve todo a como estaba. La sociedad nunca aplicó las reducciones del IRPF ni imputaba rentas por sus inmuebles vacíos, porque tributa en el Impuesto sobre Sociedades. El decreto solo le afectaba por el IVA de los alquileres cortos, los recargos del IBI y la plusvalía.
Lo que sí cambia es la comparación con tener los inmuebles a tu nombre. Con el decreto, el particular que subía la renta perdía buena parte de la reducción e iba a imputar más por sus segundas residencias. Sin el decreto, esa presión desaparece. Lo explicamos en la guía sobre la sociedad patrimonial para alquilar inmuebles.
En cinco décadas asesorando patrimonios familiares, nuestro criterio no ha cambiado. Una sociedad patrimonial familiar no se justifica por un ahorro fiscal aislado. Se justifica cuando ordena la gestión, la sucesión y las decisiones de la familia. Una norma que dura un día no es motivo para reorganizar un patrimonio, ni en un sentido ni en otro.
Qué puede pasar ahora
El Gobierno puede volver a aprobar las medidas en un nuevo real decreto-ley. Las Cortes están disueltas desde el 6 de octubre, cuando el BOE publicó el Real Decreto 806/2026. Esa norma convoca elecciones generales para el 29 de noviembre de 2026. Con las cámaras disueltas, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, según el artículo 78 de la Constitución.
El Gobierno ha anunciado que aprobará de nuevo los decretos de vivienda para someterlos a la Diputación Permanente. Todavía no se conoce el texto ni si incluirá las medidas fiscales. Hasta que el BOE lo publique, se aplica la normativa anterior. Actualizaremos esta nota en cuanto haya un texto nuevo.
Un caso ilustrativo
Tomás tiene a su nombre dos pisos alquilados en Madrid, una casa en la sierra y un piso heredado vacío. Los valores catastrales de la casa y del piso vacío, revisados después de 2012, suman 700.000 euros.
Uno de sus contratos acaba en febrero de 2027 y Tomás quiere subir la renta un 8 % al nuevo inquilino. Con el decreto, su reducción habría bajado del 50 % al 30 %. Sin él, mantiene el 50 %. Con un rendimiento neto de 10.000 euros, declara 5.000 euros en lugar de 7.000.
Por la casa y el piso vacío seguirá imputando el 1,1 % de 700.000 euros, es decir, 7.700 euros al año. Con la escala del decreto habría imputado 11.100 euros desde 2027. Tomás había pensado aportar esos inmuebles a una sociedad patrimonial para evitar la imputación. Ahora ese cálculo vuelve al punto de partida, y aplazar la decisión hasta conocer el nuevo texto no le cuesta nada.
Preguntas frecuentes
¿Sigue vigente el Real Decreto-ley 26/2026?
No. El Congreso no lo convalidó y lo derogó el 2 de octubre de 2026. La derogación se publicó ese mismo día en el BOE. El decreto solo estuvo en vigor el 1 de octubre, y sus medidas fiscales dejan de aplicarse.
¿Qué reducción del IRPF tengo si alquilo un piso como vivienda habitual?
Con carácter general, un 50 % del rendimiento neto positivo. Sube al 90 % si firmas un nuevo contrato en zona tensionada rebajando la renta más de un 5 %. Es del 70 % en el primer alquiler en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años. Y del 60 % tras una rehabilitación reciente.
¿Tengo que cobrar IVA si alquilo un piso amueblado por semanas?
No, mientras no prestes servicios propios de la industria hotelera, como limpieza periódica o cambio de ropa durante la estancia. El IVA del 10 % para alquileres de hasta 30 noches lo introducía el Real Decreto-ley 26/2026, que ha quedado derogado.
¿Puedo aplicar la deducción del 10 % por el alquiler de mi vivienda?
No. Esa deducción estatal la creaba el Real Decreto-ley 26/2026 y cayó con él. Si eres inquilino, revisa las deducciones autonómicas de tu comunidad, que siguen vigentes con sus propios requisitos de edad y renta.
¿Puede el Gobierno volver a aprobar las medidas del decreto?
Sí. Puede aprobar un nuevo real decreto-ley, que con las Cortes disueltas tendría que convalidar la Diputación Permanente del Congreso. El Gobierno ha anunciado que lo hará con las medidas de vivienda. Hasta que el BOE publique un texto nuevo, rige la normativa anterior.
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Sáez Abogados
C/ José Abascal, 53, 4ª Planta
28003 Madrid
