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Real Decreto-ley 26/2026 y la fiscalidad de las viviendas en alquiler
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre es la norma de urgencia con la que el Gobierno reforma la fiscalidad de la vivienda. Se publicó en el BOE el 30 de septiembre de 2026 y entra en vigor el 1 de octubre. Varias de sus medidas fiscales tienen fechas propias en diciembre de 2026 y en enero de 2027. Su Título II modifica a la vez el IRPF, el IVA, el IBI, la plusvalía municipal y el régimen de las SOCIMI.
Si tienes viviendas alquiladas o vacías a tu nombre, te afectan sobre todo dos novedades. Cambia la escala de reducciones por alquilar y sube la imputación de rentas de los inmuebles que no alquilas. Si las tienes en una sociedad patrimonial, esas dos medidas no te alcanzan, pero sí el IVA, el IBI y la plusvalía.
Como todo real decreto-ley, el Congreso debe convalidarlo en los treinta días siguientes a su promulgación, según el artículo 86 de la Constitución. Mientras tanto está plenamente vigente.
Tabla de contenidos
- Real Decreto-ley 26/2026 y la fiscalidad de las viviendas en alquiler
- Calendario de las medidas fiscales del Real Decreto-ley 26/2026
- Nuevas reducciones del IRPF por alquilar vivienda
- Imputación de rentas de las viviendas vacías desde 2027
- IVA del alquiler de temporada y de las obras en viviendas alquiladas
- Recargos del IBI para viviendas vacías y pisos turísticos
- Plusvalía municipal y gravamen especial de las SOCIMI
- Qué cambia si tienes las viviendas en una sociedad patrimonial
- Preguntas frecuentes
- Revisamos contigo el efecto del decreto en tu patrimonio
Calendario de las medidas fiscales del Real Decreto-ley 26/2026
Las medidas fiscales del decreto no se aplican todas desde el mismo día. El 1 de octubre de 2026 es la fecha general. El IVA, la plusvalía y la nueva escala de reducciones del IRPF arrancan en diciembre de 2026. La imputación de rentas y los recargos del IBI llegan en 2027.
| Medida | Desde | A quién afecta |
|---|---|---|
| Nueva escala de reducciones del IRPF por alquilar vivienda | Contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026 | Propietarios particulares que no sean grandes tenedores |
| Reducción del 80 % en la prórroga tácita | Contratos cuyo plazo mínimo de cinco años acabe después del 1 de diciembre de 2026 | Propietarios particulares que no sean grandes tenedores |
| Deducción del 10 % por alquiler de la vivienda habitual | 1 de octubre de 2026 | Inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros |
| Exención por vender una vivienda vacía a un ente público | Ventas hasta el 31 de diciembre de 2027 | Propietarios particulares |
| IVA del 10 % en alquileres amueblados de hasta 30 noches y en obras de viviendas alquiladas | 1 de diciembre de 2026 | Arrendadores, particulares o sociedades |
| Nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal | 1 de diciembre de 2026 | Quien vende, dona o hereda un inmueble urbano |
| Recargos del IBI a viviendas vacías y turísticas | IBI de 2027, si el ayuntamiento lo aprueba | Titulares de viviendas vacías o turísticas |
| Escala progresiva de imputación de rentas inmobiliarias | 1 de enero de 2027 | Particulares con inmuebles sin alquilar distintos de su vivienda habitual |
| Gravamen especial del 25 % de las SOCIMI | Ejercicios iniciados en 2026 y abiertos el 1 de octubre | SOCIMI con alquiler residencial |
Nuevas reducciones del IRPF por alquilar vivienda
La reducción por alquiler de vivienda rebaja en el IRPF el rendimiento neto positivo que declara el propietario particular. Se aplica cuando la vivienda es la residencia habitual del inquilino. El decreto reescribe el artículo 23.2 de la Ley del IRPF. Sustituye los cuatro porcentajes vigentes (50, 60, 70 y 90 %) por una escala que va del 15 % al 100 %.
Las reducciones por nuevo contrato y por primer alquiler tienen un requisito común. Al firmar, el arrendador no puede ser gran tenedor según la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Con carácter general, es gran tenedor quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial.
Nuevo contrato sobre una vivienda que ya estaba alquilada
En un nuevo contrato sobre una vivienda ya alquilada, la reducción premia bajar la renta y penaliza subirla. Una rebaja de más del 5 % da derecho a reducciones de entre el 70 % y el 100 %. Mantener la renta deja la reducción en el 50 %. Cada tramo de subida la recorta, hasta un mínimo del 15 %.
| Renta del nuevo contrato frente a la anterior | Reducción |
|---|---|
| Rebajada más de un 5 %, con el mismo inquilino tras el plazo mínimo, o con otro por debajo del índice de referencia | 100 % |
| Rebajada más de un 5 %, en zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Rebajada más de un 5 %, en zona tensionada | 90 % |
| Rebajada más de un 5 %, con inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Rebajada más de un 5 %, resto de casos | 70 % |
| Igual o rebajada hasta un 5 % | 50 % |
| Subida de hasta un 5 % | 40 % |
| Subida de más del 5 % y hasta el 10 % | 30 % |
| Subida de más del 10 % y hasta el 15 % | 25 % |
| Subida de más del 15 % y hasta el 20 % | 20 % |
| Subida de más del 20 % | 15 % |
La comparación se hace con la última renta del contrato anterior, ya actualizada. Los porcentajes del 90 y del 95 % exigen que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado. Conviene comprobar si el municipio figura en la relación trimestral del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Si solo alguno de los inquilinos tiene entre 18 y 35 años, la reducción por edad se aplica sobre su parte del rendimiento.
Vivienda que se alquila por primera vez
En el primer alquiler de una vivienda, la reducción es del 100 % si la renta inicial no llega al índice de precios de referencia. Si no, baja al 95 % en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años y al 90 % en zona tensionada. Fuera de ella es del 85 % con inquilino joven. En el resto de casos, con la renta igual o superior al índice, es del 50 %.
El decreto mantiene otras tres reducciones que no dependen de la renta.
- Un 70 % cuando el inquilino es una Administración o una entidad sin fines lucrativos que destina la vivienda a alquiler social.
- Un 60 % cuando la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores al contrato.
- Un 80 % durante la prórroga tácita, si la renta no supera el índice de referencia y el arrendador no es gran tenedor.
Si un rendimiento cumple varios supuestos, se aplica la reducción mayor. La reducción no alcanza a los ingresos que Hacienda regularice en una comprobación o inspección. Tampoco se aplica si el contrato incumple el depósito de la fianza del artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Contratos que conservan la reducción anterior
La nueva escala no cambia lo que declaras por los contratos que ya tienes firmados. Los firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026 siguen con la reducción vigente en 2025. Los anteriores a la Ley 12/2023 mantienen la vigente en 2021. La excepción es la reducción del 80 % por prórroga tácita. Alcanza a cualquier contrato cuyo plazo mínimo de cinco años acabe después del 1 de diciembre de 2026.
El cambio llega al renovar o al cambiar de inquilino. En ese momento la renta pesa más que antes en el IRPF. Una subida de más del 5 % deja la reducción en el 30 % o menos, frente al 50 % general del régimen anterior.
Imputación de rentas de las viviendas vacías desde 2027
La imputación de rentas inmobiliarias es la renta que el IRPF atribuye al particular por los inmuebles urbanos que no alquila ni habita. Es el caso de una segunda residencia o de un piso vacío. Hasta 2026 se aplica un porcentaje fijo sobre el valor catastral de cada inmueble. Es el 2 %, o el 1,1 % si el valor se revisó a partir de 2012. Desde el 1 de enero de 2027 se aplica una escala progresiva sobre la suma de los valores catastrales de todos ellos.
| Tramo de la suma de valores catastrales | Porcentaje |
|---|---|
| Hasta 100.000 euros | 1,1 % |
| De 100.000 a 500.000 euros | 1,5 % |
| De 500.000 a 1.000.000 de euros | 2 % |
| Más de 1.000.000 de euros | 3 % |
La escala funciona por tramos, como la del propio IRPF. Según el nuevo artículo 85 de la Ley del IRPF, una suma de 500.000 euros imputa 7.100 euros y una de 1.000.000 imputa 17.100. Con el 1,1 % actual, esas sumas imputarían 5.500 y 11.000 euros. Quien tiene una sola vivienda vacía de valor moderado apenas nota el cambio. Quien acumula varias segundas residencias sí lo nota.
Desde la misma fecha cambia también el alquiler o la cesión a familiares. Si el inquilino es tu cónyuge o un pariente hasta el tercer grado, el rendimiento neto tiene un mínimo. No puede ser inferior al valor catastral multiplicado por tu porcentaje medio efectivo de imputación, calculado con la nueva escala.
IVA del alquiler de temporada y de las obras en viviendas alquiladas
Desde el 1 de diciembre de 2026, alquilar una vivienda amueblada 30 noches o menos al mismo inquilino deja de estar exento de IVA. Solo se libra si se alquila dentro de la vivienda donde reside el propio arrendador. Hasta ahora la exención solo se perdía si se prestaban servicios hoteleros, como limpieza o lavado de ropa. Estos alquileres tributan al 10 %.
El propietario tendrá que repercutir el IVA y presentar autoliquidaciones, con derecho a deducir el IVA soportado en esa actividad. El alquiler de vivienda habitual y el de temporada de más de 30 noches siguen exentos.
La misma fecha trae una rebaja. Las obras de renovación y reparación en viviendas alquiladas como residencia habitual pasan del 21 % al 10 %, sea quien sea el arrendador. Hasta ahora ese tipo reducido solo lo tenían los particulares que usaban la vivienda y las comunidades de propietarios. Las condiciones son estas.
- Pagar la obra con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta.
- Que la vivienda se terminara o rehabilitara al menos dos años antes.
- Que los materiales que aporte quien hace la obra no superen el 40 % de la base imponible.
Como el alquiler de vivienda está exento, el arrendador no puede deducir ese IVA. La rebaja reduce directamente el coste de la obra. Además, las viviendas protegidas con calificación permanente pasan al 4 % cuando las entrega el promotor.
Recargos del IBI para viviendas vacías y pisos turísticos
El decreto permite a los ayuntamientos cobrar un recargo sobre la cuota líquida del IBI a las viviendas vacías y a las turísticas. No es automático. Cada ayuntamiento debe aprobarlo en su ordenanza fiscal, y solo se aplica a los períodos que empiecen tras la entrada en vigor. En la práctica, desde el IBI de 2027.
- Vivienda vacía más de dos años sin causa justificada. Fuera de zona tensionada solo afecta a titulares de cuatro o más viviendas. El recargo llega al 50 %, o al 100 % si pasa de tres años. En zona tensionada afecta a cualquier titular.
- Vivienda turística en zona tensionada. El recargo llega al 50 %, al 100 % con dos o más viviendas turísticas y al 150 % con cuatro o más.
Son causas justificadas, entre otras, el traslado laboral, la dependencia, las obras o un litigio pendiente. Cuentan también la segunda residencia hasta cuatro años y la vivienda ofertada a precio de mercado, un año en venta o seis en alquiler. El ayuntamiento debe oír al titular antes de declarar la vivienda desocupada.
Plusvalía municipal y gravamen especial de las SOCIMI
Desde el 1 de diciembre de 2026, los coeficientes máximos de la plusvalía municipal van de 0,11 a 0,30 según los años de tenencia. El 0,30 corresponde a los inmuebles poseídos veinte años o más. Si la ordenanza de tu ayuntamiento fija un coeficiente superior, se aplica el máximo legal. Sigue siendo posible tributar por la ganancia real si resulta menor.
Las SOCIMI pagarán un gravamen especial del 25 %, en lugar del 15 %, sobre los beneficios no repartidos que procedan del alquiler de viviendas. El gravamen se reduce a la mitad si más del 80 % de su parque es vivienda asequible. Desaparece si además reinvierten esos beneficios en vivienda asequible en tres años. En 2026 y 2027 los umbrales transitorios son del 60 % y del 70 %.
Qué cambia si tienes las viviendas en una sociedad patrimonial
Una sociedad patrimonial que alquila viviendas no aplica las reducciones del artículo 23.2 de la Ley del IRPF. Tampoco imputa rentas por sus inmuebles vacíos, porque tributa en el Impuesto sobre Sociedades por su resultado. Las dos medidas que más cambian el IRPF del particular no la alcanzan. Sí le afectan el nuevo IVA, los recargos del IBI y la plusvalía.
El decreto mueve la comparación entre tener los inmuebles a tu nombre o en una sociedad, pero no la resuelve. El particular que sube la renta pierde parte de la reducción, y el que acumula segundas residencias imputará más desde 2027. En la sociedad nada de eso ocurre. A cambio, el alquiler tributa al 25 % y el beneficio repartido vuelve a tributar como dividendo en el IRPF del socio. Lo detallamos en nuestra guía sobre la sociedad patrimonial para alquilar inmuebles.
En cinco décadas asesorando patrimonios familiares, nuestro criterio no ha cambiado. Una sociedad patrimonial familiar no se justifica por un ahorro fiscal aislado. Se justifica cuando ordena la gestión, la sucesión y las decisiones de la familia. El Real Decreto-ley 26/2026 obliga a rehacer los números, no a cambiar ese criterio.
Un caso ilustrativo
Tomás tiene a su nombre dos pisos alquilados en Madrid, una casa en la sierra y un piso heredado vacío. Los valores catastrales de la casa y del piso vacío, revisados después de 2012, suman 700.000 euros.
Uno de sus contratos, firmado en 2024, acaba en febrero de 2027 y Tomás quiere subir la renta un 8 % al nuevo inquilino. Con un rendimiento neto de 10.000 euros, hoy aplica un 50 % de reducción y declara 5.000 euros. Con la nueva escala, la reducción sería del 30 % y declararía 7.000. Si mantuviera la renta, conservaría el 50 %.
Por la casa y el piso vacío imputa en 2026 un 1,1 % de 700.000 euros, es decir, 7.700 euros. En 2027 imputará 1.100 euros por los primeros 100.000, 6.000 por los 400.000 siguientes y 4.000 por los 200.000 restantes. En total, 11.100 euros, 3.400 más de base imponible cada año sin ingresar nada más.
Llevar esos inmuebles a una sociedad eliminaría la imputación. Pero la aportación puede tributar en el IRPF de Tomás como ganancia patrimonial y devengar la plusvalía municipal. Antes de aportar inmuebles a una sociedad patrimonial hay que calcular cuánto cuesta la entrada y en cuántos años compensa.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo entra en vigor el Real Decreto-ley 26/2026?
El Real Decreto-ley 26/2026 entra en vigor el 1 de octubre de 2026. El IVA de los alquileres de hasta 30 noches, las obras y la plusvalía cambian el 1 de diciembre de 2026. La nueva escala de reducciones del IRPF se aplica a los contratos firmados después de esa fecha. La imputación de rentas y los recargos del IBI llegan en 2027.
¿Mi contrato de alquiler actual pierde la reducción del IRPF?
No. Los contratos firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026 conservan la reducción vigente en 2025. La nueva escala solo se aplica a los contratos posteriores. La excepción es la reducción del 80 % por prórroga tácita. Alcanza a cualquier contrato cuyo plazo mínimo acabe después del 1 de diciembre de 2026.
¿Qué reducción me queda si subo el alquiler al renovar?
Con la nueva escala, una subida de hasta el 5 % deja la reducción en el 40 %. Hasta el 10 %, en el 30 %. Hasta el 15 %, en el 25 %. Hasta el 20 %, en el 20 %. Por encima, en el 15 %. Si mantienes la renta o la rebajas hasta un 5 %, la reducción es del 50 %.
¿Una sociedad patrimonial puede aplicar las reducciones por alquiler de vivienda?
No. Las reducciones del artículo 23.2 de la Ley del IRPF solo las aplican los propietarios particulares. Una sociedad patrimonial tributa por el alquiler en el Impuesto sobre Sociedades y tampoco imputa rentas por sus inmuebles vacíos. Sí le afectan el nuevo IVA de los alquileres cortos, los recargos del IBI y la plusvalía municipal.
¿Tengo que cobrar IVA si alquilo un piso amueblado por semanas?
Sí, desde el 1 de diciembre de 2026, si cada alquiler dura 30 noches o menos y no es la vivienda en la que resides. Ese alquiler tributa al 10 % de IVA, lo que obliga a repercutirlo y a presentar autoliquidaciones. El alquiler de vivienda habitual y el de más de 30 noches siguen exentos.
¿Me pueden subir el IBI por tener un piso vacío?
Solo si tu ayuntamiento aprueba el recargo en su ordenanza fiscal, y como pronto en el IBI de 2027. La vivienda tiene que llevar más de dos años vacía sin causa justificada. Fuera de zona tensionada solo afecta a titulares de cuatro o más viviendas. La segunda residencia cuenta como causa justificada hasta cuatro años.
Texto oficial en el BOE, Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre.
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