El pasado día 19 de diciembre de 2018 entro en vigor, aunque por un breve período de tiempo el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ya que apenas un mes después, el 22 de enero de 2019 fue derogado por el Congreso de los Diputados.

A pesar de su corta vigencia será de aplicación para aquellos contratos de alquiler que se celebraron entre los días 19 de diciembre y 23 de enero.

Finalmente, el pasado viernes 1 de marzo se aprobó el nuevo Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entrará en vigor mañana 6 de marzo y está destinado a otorgar una mayor seguridad y certidumbre al inquilino.

MEDIDAS DEL ANTERIOR REAL DECRETO-LEY

El nuevo Real Decreto-Ley mantiene una serie de medidas que ya contemplaba el anterior, como la prórroga obligatoria de duración del contrato de alquiler en cinco años entre personas físicas y siete entre personas jurídicas, y la prórroga tácita de tres años.

También se incluyen los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato a cargo del arrendador persona jurídica, a excepción de los servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

Se vuelve a establecer en las Comunidades de Propietarios la exigencia de quórum legal del voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de cuotas de participación, para evitar que las viviendas se destinen al uso turístico. Este quórum se seguirá exigiendo para acordar el aumento de los gastos de comunidad, hasta en un 20%, a los pisos turísticos. En ningún caso, estos nuevos acuerdos tendrán carácter retroactivo.

Se mantiene el derecho de tanteo y retracto de las Administraciones Públicas respecto de la totalidad del inmueble en la venta conjunta de una vivienda arrendada con otras viviendas o locales de un mismo inmueble propiedad del arrendador o pertenecientes a distintos propietarios que se vendan a un mismo comprador.

Se vuelve a incorporar la posibilidad de comunicar en los procedimientos de desahucio la situación de vulnerabilidad social y/o económica de los desahuciados a los Servicios Sociales para evitar la precariedad en la población.

Respecto al Impuesto de Bienes Inmuebles se podrá bonificar hasta un 95% en los supuestos de viviendas de uso residencial destinadas a alquiler con renta limitada por una norma jurídica.

Los arrendatarios estarán exentos de tributar por el Impuesto de Transmisión Patrimonial cuando la vivienda alquilada se destine a uso residencial.

NOVEDADES DEL NUEVO REAL DECRETO-LEY

Respecto al anterior Real Decreto-Ley, en palabras de la Vicepresidenta del Gobierno, Carmen Calvo, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, se añaden “novedades que refuerzan una mirada social profunda sobre el derecho a la vivienda y sobre el uso social de la vivienda que en el anterior Real Decreto no habían sido objeto de contemplación”, y que, por tanto, se mejora y completa.

Entre las novedades, cabe destacar el compromiso de establecer un índice estatal de referencia de los precios de las viviendas en alquiler en el plazo de ocho meses para garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas. Las Comunidades Autónomas podrán diseñar en sus territorios sus propios índices de referencia para sus programas públicos de viviendas.

Se vuelve a establecer, como ya se contemplaba en la Ley de Arrendamientos Urbanos antes de su reforma en 2013, que el arrendatario en caso de venta de la vivienda alquilada tendrá derecho a quedarse en ella hasta que finalice el contrato de alquiler sin necesidad de inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

La renta solo podrá ser actualizada cada año en los términos pactados por las partes, si no se detallase el índice o metodología de referencia se aplicará la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, si no se hubiese pactado nada, no se podrá actualizar durante la vigencia del contrato.

Se ha aumentado el plazo de preaviso para la no renovación del contrato de alquiler, siendo de cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario.

Las Comunidades Autónomas podrán exigir a los arrendadores que depositen la fianza equivalente a un mes de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos meses en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda en las Administraciones Públicas Autonómicas, que les será devuelta cuando finalice el contrato de alquiler.

El vaivén de normativa en materia de alquiler de los últimos meses no ha hecho más que generar una situación de inseguridad jurídica en la sociedad, que esperamos se vea mitigada con el nuevo Real Decreto-Ley.

Habrá que estar atentos a los próximos 30 días para ver si finalmente este texto obtiene la confianza del Congreso de los Diputados y, por tanto, su convalidación, o por el contrario, volvemos a la Ley de 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, aprobada por el Gobierno del PP.

Eva Reguera

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